Bien souvent les syndics professionnels se targuent d’être une profession qui sécurise les fonds de ses mandants, puisqu’ils bénéficient d’une garantie financière.
C’est d’ailleurs comme cela qu’ils arrivent à se distinguer des syndics bénévoles, qui eux n’ont pas l’obligation de souscrire une assurance de garantie financière, impliquant qu’en cas de détournement de fonds ou de faillite du syndic professionnel, la copropriété pourra récupérer les fonds.
Le premier constat est que les faillites ou les détournements de fonds se concentrent beaucoup plus chez les syndics professionnels que chez les syndics bénévoles.
C’est d’ailleurs ce qui justifie que la loi n’a pas imposé aux syndics bénévoles la souscription d’une garantie financière, d’autant plus qu’en cas de détournement de fonds le lot du syndic bénévole pourra être saisi.
Mais encore, nous allons expliquer pourquoi cette garantie financière est bidon et pourquoi il est urgent de faire avancer le dossier.
I. Une garantie pour des sommes liquides et exigibles
L’article 39 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 précise que la garantie financière joue sur « les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible »
Autrement dit, pour que la compagnie d’assurance rembourse les fonds perdus et détournés par le syndic, il faut que le syndicat des copropriétaires soit en mesure de justifier de façon certaine les montants détournés qui sont exigibles.
Or, compte tenu du fait que onze fois sur dix, le syndic qui a fait faillite ou qui a détourné les fonds ne laissent aucune trace, voire détruit l’ensemble des documents comptables et financiers qui concernent la copropriété, cette dernière se retrouve dans l’incapacité technique et surtout juridique de réclamer le moindre centime à la garantie financière.
C’est d’ailleurs par ce biais que les compagnies d’assurance arrivent à se défausser de leurs obligations, et même à obtenir des décisions judiciaires qui déboutent les syndicats des copropriétaires à les condamner à rembourser les fonds perdus.
L’obligation de comptes bancaires séparés n’arrangera pas a priori la situation puisqu’au jour de la faillite du syndic, il est difficile, voire impossible, de connaitre les sommes qui ont été détournées.
Cela implique que cette garantie financière ne sert quasiment à rien, si ce n’est à leurrer les syndicats des copropriétaires sur l’intérêt d’opter pour un syndic professionnel.
II. Une vraie garantie financière qui va devenir incontournable
La ministre déléguée au Logement souhaite à juste titre intégrer dans la future loi pour la Convention Citoyenne pour le Climat, un plan pluriannuel de travaux, qui a été supprimé dans l’« ordonnance copropriété » du 30 octobre 2019.
Ce dispositif obligera les copropriétaires à financer sur une période de dix à quinze ans les travaux nécessaires à réaliser au sein des copropriétés.
Autrement dit, un système d’amortissement qui lissera sur dix à quinze ans les travaux à financer.
La conséquence directe est que le syndic va se retrouver à gérer des sommes importantes qui viennent s’ajouter au fonds travaux, aux provisions travaux et surtout aux sommes afférentes à la gestion courante.
Une faillite du cabinet ou pire un détournement de fonds serait une catastrophe économique pour le syndicat des copropriétaires.
C’est pour cela qu’il est nécessaire de garantir ces fonds avec une véritable assurance de garantie financière qui pourra réellement, en cas de sinistre, rembourser la trésorerie perdue ou détournée.
Nous allons saisir la ministre, afin que l’article 39 du décret Hoguet soit réécrit pour garantir aux syndicats des copropriétaires une prise en charge, ne serait-ce qu’ « au marc le franc. »