A travers cet article, nous allons mettre une nouvelle fois en évidence comment les législateurs ou les pouvoirs publics sont dans l’obligation d’intervenir pour pallier au manque de sérieux des syndics professionnels, et surtout du déséquilibre qu’il peut y avoir entre ces derniers et le conseil syndical ou les copropriétaires.
Et pour cause, sous l’impulsion de l’ARC, la loi ELAN ainsi que l’ordonnance du 30 octobre 2019 ont prévu pour la première fois des pénalités en cas de retard ou de refus du syndic à remettre des documents, soit aux copropriétaires soit au conseil syndical.
Reprenons ces deux dispositions et pourquoi les pouvoirs publics ont dû en définitive intervenir à travers un nouveau décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020.
I. Des pénalités réglementées en cas de retard à la remise de la fiche synthétique
La loi ALUR et le contrat type tel que défini initialement dans le décret du 26 mars 2015 ont prévu des pénalités en cas de retard du syndic à remettre aux copropriétaires demandeurs la fiche synthétique.
Un document simple qui se génère automatiquement par le registre d’immatriculation des copropriétés, après que le syndic ait mis à jour les données de l’immeuble.
Un risque de pénalité extrêmement mineur, que pourtant les syndics ont souhaité neutraliser en prévoyant dans leur contrat un coût symbolique de l’ordre d’un euro, voire dérisoire, de dix centimes.
À titre d’illustration, voici le montant de pénalité que l’on retrouve dans les contrats de syndic.
Cette aberration nous permet de constater deux choses :
- 1. Les contrats de syndic ne sont pas négociés entre les parties, puisque la quasi-totalité d’entre eux prévoit des montants dérisoires.
- 2. Un impératif de pallier à cette carence en fixant les pénalités non plus par voie contractuelle, mais par voie règlementaire.
C’est justement ce qui a conduit à la publication d’un nouveau décret n°2020-1229 qui date du 7 octobre 2020, qui a fixé le montant des pénalités à quinze euros.
Ce montant s’applique à tous les contrats, y compris ceux conclus avant l’entrée en vigueur de ce décret, même s’ils prévoient un montant inférieur.
Et pour cause, le contrat type de syndic qui est règlementé par le décret du 26 mars 2015 peut être modifié par un texte règlementaire plus récent, ce qui est le cas avec la publication du décret du 7 octobre 2020.
II. Des pénalités fixées à quinze euros.
Le décret du 23 mai 2019 a fixé un montant minimum de quinze euros par jour de retard dans le cas où le syndic ne remettrait pas les documents demandés par le conseil syndical au-delà d’un délai d’un mois.
Il semble que les syndics ont eu peur du terme « minimum », pouvant être contraints par l’assemblée générale de voir exiger un coût de pénalité plus important.
Ainsi pour rassurer les syndics, le décret du 7 octobre 2020 a supprimé le terme « minimum » pour fixer le montant des pénalités à quinze euros. Dont acte.
Rappelons tout de même aux syndics professionnels que l’objectif n’est pas d’imputer des pénalités, mais bien d’obtenir de ces derniers les documents de la copropriété nécessaires au conseil syndical pour assurer sa mission de contrôle.
Le jour où les syndics auront compris cela, ils seront moins méfiants vis-à-vis de l’ARC et des membres du conseil syndical.