Les responsables de copropriété (conseils syndicaux et syndics bénévoles) sont en train de procéder à l’analyse des comptes de leur copropriété au titre de l’exercice 2019 dans le cadre de la préparation de leur assemblée générale annuelle au cours de laquelle les comptes de l’exercice écoulé seront approuvés, le budget prévisionnel de l’exercice 2020 éventuellement révisé et celui de l’exercice 2021 arrêté.
Aussi, Copropriété-Services, la coopérative technique de l’ARC, , tient comme chaque année à communiquer quelques repères chiffrés permettant de gérer efficacement le contrôle des dépenses de l’exercice écoulé et le budget prévisionnel des exercices à venir.
I. Repères chiffrés relatifs à l’inflation
Le taux d’évolution de l’inflation publié par l’INSEE pour l’année 2019 est de 1,1 % ce qui s’explique essentiellement par :
- la hausse des prix de l’énergie (+2,6% après +9,7% l’année dernière);
- la hausse de +1,6 % (+1,3% en 2018) des services dans l’immobilier et de 3% pour les contrats d’assurance (+2,8% en 2018);
- l’augmentation de 2,2% de la masse salariale de la main d’œuvre.
Concernant les copropriétés, nous vous recommandons de réagir en demandant des explications aux syndics si les taux d’augmentation (incluant le taux d’inflation) sont supérieurs à :
- 2% pour des dépenses récurrentes sans changement de périmètre comme les contrats d’entretien et de maintenance incluant des dépenses de main d’oeuvre ;
- 3 % pour les contrats d’assurance ;
- 2 ,2% pour les charges salariales etpatronales du personnelemployé par la copropriété ;
- 2 % pour les budgets prévisionnels des exercices à venir, à périmètre de dépenses constant.
II. Repères chiffrés relatifs au chauffage
Les consommations en chauffage sont étalonnées en DJU (degrés-jours-unifiés).
L’évolution des DJU pour la Région Parisienne est -2,7% entre les exercices 2018 et 2019 alors qu’elle était nulle l’année dernière.
Par contre, les tarifs des principales ressources énergétiques contribuant au chauffage ont évolué de :
- +3,4% pour le fioul après +13.3% en 2018 ;
- -8,1% pour le gaz après +12% en 2018 ;
- +11% pour l’électricité après +1,3% en 2018.
III. Rappel de repères chiffrés pour les taux de TVA
La vérification de la bonne application des taux de TVA en fonction de la nature des prestations reste une source d’économies non négligeable.
Vous trouverez ci-après les principes d’application en vigueur des différents taux de TVA.
Les taux minorés :
- le taux de 5,5 % s’applique aux travaux de rénovation énergétique. Pour connaître les équipements, les matériaux et travaux concernés par ce taux, il convient de se référer à l’alinéa 1 de l’article 200 quater et à l’article 18bis de l’annexe 4 du Code général des impôts.
- Le taux de 10 % pour :
- les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien dans un immeuble de plus de 2 ans ;
- les contrats de maintenance des équipements collectifs (ascenseur, chauffage, ventilation, sécurité incendie, vide-ordures…) ;
- les travaux de raccordement aux réseaux publics (électricité, gaz, assainissement, adduction d’eau, téléphone, réseaux câblés, etc.) ;
- Le taux normal de 20 % qui s’applique par défaut aux travaux non éligibles aux taux minorés (immeubles de moins de 2 ans par exemple) et aux contrats de service (honoraires de syndic, assurances, nettoyages, espaces verts…).
Pour en savoir plus, il convient de se référer à l’article de notre site internet Une action déterminante pour faire de jolies économies : la vérification de la bonne application de la TVA.
IV. Repères chiffrés pour les contrats de syndics
N’hésitez pas à demander des explications si les honoraires de base ont augmenté de plus de 2% et si des prestations particulières ont été surfacturées ou rajoutées à la liste constituant l’annexe 2 du contrat type de syndic.
Au titre de l’exercice 2019, parmi les prestations particulières facturables, il y a l’immatriculation des copropriétés, si elle n’a pas été réalisée en 2018. Par contre la mise à jour des informations de la fiche synthétique associée ne doit pas être facturée. Voir à cet effet les nombreux abus signalés sur notre site internet par rapport à la tarification de ce service.
Le contrôle des factures en fin d’année est l’occasion de découvrir des facturations de diagnostics réalisés en l’absence de toute consultation et validation du conseil syndical. Vous devez demander au syndic de justifier par des textes réglementaires la réalisation de ces diagnostics qui bien souvent n’ont pas un caractère obligatoire contrairement à leurs dires.
(Voir les articles du site internet :
Alerte aux fausses obligations imposées par les syndics en assemblée
-Alerte aux fausses obligations d’audit/diagnostic/contrôle
-Comment faire retirer des comptes de la copropriété des factures de diagnostics non obligatoires ?)
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V. Quelques autres repères chiffrés
Concernant les dépenses de chauffage et de réchauffement de l’eau : la répartition de la consommation en calories doit être proche de 75% pour le chauffage et de 25% pour l’eau chaude sanitaire.
Concernant la consommation de l’eau :
- la répartition doit être proche de 2/3 pour l’eau froide et 1/3 pour l’eau chaude ;
- la quote-part de la consommation indivise des parties communes doit être inférieure à 5% de la consommation totale.
Concernant les dépenses de maintenance et d’entretien, il convient de vérifier que les indices de revalorisation annuelle sont appropriés à la nature des contrats correspondants.
Concernant les dépenses de gestion, les prestations particulières des syndics doivent être inférieures à 15% du montant des honoraires de base.
Pour les autres dépenses, en particulier celles concernant les contrats récurrents, il est possible d’en évaluer leur performance grâce à l’outil OSCAR. Par exemple, vous pouvez les comparer aux montants moyens de maintenance/entretien :
- des ascenseurs : 2500 € TTC ;
- des équipements de sécurité-incendie ;
- des équipements de chauffage.
VI. Recommandations de l’ARC
Pour vous aider à contrôler vos comptes et à négocier votre budget prévisionnel, nous vous recommandons :
- de vous connecter au site OSCAR (Observatoire des Charges de Copropriété de l’ARC) via le Portail de l’Adhérent www.leportaildeladherent.fr afin de comparer les charges de votre copropriété avec celles d’un panel de copropriétés ayant la même configuration et situées dans la même Région ;
- d’utiliser l’observatoire des coûts d’OSCAR pour vérifier les factures des travaux et des services imputées sur l’exercice 2019.
- de vous référer aux articles :
-« Les mesures de la loi des Finances 2019 concernant les copropriétés » en page 13 de la revue trimestrielle n°127
-« En 2018, les charges de copropriété ont augmenté de 5% soit près de 4 fois plus que l’inflation » à l’adresse suivante :
·de consulter les guides suivants :
Les 30 actions majeures pour la maîtrise des charges et des petits travaux
Les 30 actions pour contrôler la bonne gestion comptable et financière de la copropriété
