La loi ELAN du 23 novembre 2018 consacre un nouveau contrat de location meublée : le bail mobilité. A cet effet, un nouveau titre 1er ter a été créé dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public.
Il s’agit d’un contrat de location de courte durée d’un logement meublé, destiné à certaines catégories de personnes.
Ce nouveau type de location constitue une sorte de chaînon manquant entre la location meublée touristique et la location meublée à usage de résidence principale du locataire.
Ce nouvel outil a pour objet d'inciter à la remise sur le marché locatif de pied-à-terre, de résidences secondaires ou de logements dont le propriétaire a la possibilité de récupérer facilement la libre disposition.
I- Le champ d’application du bail mobilité
A. Les locations éligibles au bail mobilité
Le bail doit porter sur un logement meublé (article 25-12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Ce dernier est défini comme un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Dans la mesure où l’article 25-4 de la loi de 1989 est applicable au bail mobilité, il faut en conclure que la liste du mobilier fixée par le décret du n° 2015-981 du 31 juillet 2015 l’est aussi.
Le logement devra donc comporter au minimum les éléments suivants :
- literie comprenant couette ou couverture ;
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6° C ;
- vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Un inventaire détaillé du mobilier devra être établi par écrit et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties lors de la remise et de la restitution des clés.
Les documents seront signés par les parties ou leur mandataire et joints aux contrats de location.
Il est expressément précisé que les logements loués dans le cadre d’un bail mobilité sont considérés comme des locaux à usage d’habitation et ne doivent donc pas faire l’objet d’une autorisation de changement d’usage dans les zones concernées (article L 631-7 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation).
B. Les locataires éligibles au bail mobilité
Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé, conclu avec un locataire sans condition d’âge ni de ressources, justifiant à la date de la prise d'effet du bail soit être (articles 25-12 à 25-18 loi 6 juillet 1989) :
- être en formation professionnelle ;
- en études supérieures ;
- en contrat d'apprentissage ;
- en stage ;
- en engagement volontaire dans le cadre du service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national ;
- en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Le bail mobilité ne concerne pas les logements-foyers ni les logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution (article 25-12 de la loi 6 juillet 1989).
II – le régime juridique du bail mobilité
A. Un bail plus court et plus souple
- La durée
- Durée réduite et fin du bail mobilité
Durée:
Le bail mobilité est conclu pour au minimum 1 mois et au maximum 10 mois. Ce contrat est non renouvelable et non reconductible.
La durée du bail peut être modifiée 1 fois par avenant, mais la durée totale du contrat ne peut pas dépasser 10 mois.
A la fin du bail, si le locataire et le propriétaire signent un nouveau bail pour le même logement meublé, alors ce nouveau bail est soumis obligatoirement à la réglementation des locations meublées à usage de résidence principale (article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989).
Fin du bail:
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve de respecter un mois de préavis (article 25-15 de la loi 6 juill. 1989). Il devra notifier son congé par l’une des voies suivantes :
- lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
- signification par acte d’huissier ;
- remise en main propre contre récépissé ou un émargement.
Le loyer et les charges sont dus jusqu’à la fin de la période de préavis à moins que le logement ne soit de nouveau loué. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
A l’expiration du délai de préavis, le preneur est déchu de tout titre d’occupation. Le locataire doit libérer les lieux. Le bailleur n’a pas à lui donner congé ni à justifier d’un motif pour récupérer le logement puisque le bail prend fin automatiquement à son échéance.
Toutefois, le bailleur peut saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du contrat de location en cas de non-exécution de ses obligations par le locataire.
- Un bail plus souple et mieux adapté à la mobilité des locataires
Absence de dépôt de garantie:
L’une des innovations du bail mobilité est l’absence de dépôt de garantie. Il est fait interdiction au bailleur de percevoir un quelconque dépôt de garantie (art 25-17 loi 6 juillet 1989).
Cependant, le bailleur peut demander une caution. Afin de ne pas pénaliser ce nouveau type de bail, le dispositif gratuit de cautionnement VISALE garantira au bailleur le paiement des loyers et des charges ainsi que le coût de réparation des éventuelles dégradations causées au bien.
Absence de solidarité:
En cas de colocation, le bailleur ne peut pas imposer la solidarité entre colocataires ou leurs cautions. Une telle clause sera réputée non écrite.
Loyer et charges au forfait :
Le loyer est librement fixé par le propriétaire, sauf si le logement est situé en zone tendue. Dans ce dernier cas, il est soumis à l'encadrement des loyers.
Son montant ne peut pas être révisé en cours de bail.
Les charges récupérables sont payées au propriétaire sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer. Les sommes seront déterminées en fonction de la liste des charges récupérables sur le locataire telle qu’elle résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur ne peut donc procéder à aucune régularisation. Le montant du forfait et la périodicité de versement (chaque mois, tous les 3 mois…) sont définis dans le contrat de location. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles (art 25-18 loi 6 juillet 1989).
La commission départementale de conciliation (CDC) n’est pas compétente pour l’examen des litiges résultant de l’application des nouvelles dispositions consacrées au bail mobilité (art. 25-12, al. 4 de la loi 6 juillet 1989). Le tribunal d’instance reste compétent comme en matière de contrat de location (art R221-38 Code de l'organisation judiciaire).
B. Le contenu du bail mobilité
- Les mentions obligatoires :
Il n’existe pas de contrat type pour le bail mobilité, sa forme et son contenu sont simplifiés par rapport à la location meublée à usage d’habitation principale.
Le contrat doit néanmoins, être établi par écrit et contenir des mentions obligatoires.
Le bail mobilité doit préciser :
- Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- Le nom du locataire ;
- La date de prise d'effet ;
- La durée du contrat de location conformément à l'article 25-14 ;
- La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée,
- La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication;
- Le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
- Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l'article 25-12. Le locataire doit fournir un justificatif (contrat de travail, convention de stage). L’absence de cette mention est sanctionnée par la soumission du bail au régime des locations en meublé à usage de résidence principale.
- Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
- -Une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie;
- une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.
La mention précisant qu’il s’agit d’un bail mobilité ainsi que celle relative au motif justifiant le bénéfice de ce type de bail sont impératives. En l’absence de ces mentions, le bail peut être requalifié en bail meublé classique, faisant ainsi perdre les bénéfices du bail mobilité.
- Les annexes au bail mobilité
Outre l’état des lieux et l’inventaire détaillé du mobilier, le bailleur doit fournir au locataire le dossier de diagnostic technique et des extraits du règlement de copropriété si le logement loué est un lot de copropriété.
- Le dossier de diagnostic technique (DDT)
Le bailleur doit fournir un dossier de diagnostic technique qui sera annexé au contrat lors de sa signature et qui doit comprendre :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;
- le constat des risques d’exposition au plomb (CREP), concernant que les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
- dans les régions concernées, un état des risques naturels et technologiques qui indique si le logement se situe dans une zone à risques (inondations, séismes, avalanches, ...) ;
- le diagnostic électricité pour les installations de plus de quinze ans,
- le diagnostic gaz pour les baux signés depuis le 1er janvier 2018.
- Les extraits du règlement de copropriété
Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges (art. 25-13 loi 6 juillet 1989).
Ce contrat de bail mobilité s’adapte parfaitement à des locataires en situation professionnelle transitoire ou temporaire, amenés à rester pour une courte durée, dans le logement qu’ils occupent ponctuellement.
En conclusion, le bail mobilité donne plus de flexibilité au bailleur et facilite l’accès au logement de certaines personnes telles que les étudiants ou personnes en mobilité professionnelle.