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06/10/2019

ARC NATIONALE : ADHESION BAILLEUR

L'adhésion "BAILLEUR" donne la possibilité de bénéficier de cinq consultations, dont deux physiques dans le cadre d'un rendez-vous d'une durée maximum de 45 minutes.

Legislation

La coresponsabilité d’un copropriétaire bailleur, de son locataire, d’un architecte et du syndicat peut être retenue pour des interventions ou des carences sur les parties communes

Analyse de la décision

Les travaux irréguliers sur les parties communes peuvent aboutir à ce que la responsabilité de son auteur soit recherchée judiciairement en vue de la réparation du préjudice qu’ils auraient causés.

Dans certains cas, cette responsabilité se révèle multiple, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2019.

Legislation

Restriction des droits du bailleur en cas de revente d’un bien acquis occupé

Analyse de la décision

Un propriétaire bailleur peut valablement vendre son bien occupé à condition de respecter les règles strictes du congé (préavis mettant fin au contrat de location) pour vente prévue à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, cette loi protectrice des droits du locataire vient encadrer d’autant plus le congé pour vente lorsque le bailleur décide de revendre le bien occupé très peu de temps après son acquisition.

Legislation

Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges travaux, peut être condamné à indemniser un autre copropriétaire qui a subi un préjudice

Analyse de la décision

La plupart des syndicats de copropriétaires sont concernés par le défaut de paiement des copropriétaires. Ils découvrent à ce titre les procédures amiables ou judiciaires existantes pour recouvrer ces sommes par l’intermédiaire du syndic.

Jusqu’à présent, et à l’occasion de cette procédure, les juridictions civiles pouvaient reconnaitre le préjudice collectif lié aux dettes des copropriétaires et attribuer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Legislation

Seul un copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale

Analyse de la décision

Là encore, nous sommes sur un principe bien établi et depuis longtemps : seul un copropriétaire peut saisir le juge pour contester une décision d’assemblée générale.

Dans le cas où une personne autre qu’un copropriétaire agirait sur ce fondement, le juge déclarerait son action irrecevable et ce motif serait suffisant pour rejeter d’emblée sa demande, sans examen sur le fond de cette demande.

Legislation

Tout copropriétaire peut agir judiciairement pour faire cesser une violation du règlement de copropriété

Analyse de la décision

Nombre de copropriétés sont confrontées à des actions irrégulières commises par des copropriétaires indélicats, comme le non-respect du règlement de copropriété, la réalisation de travaux privatifs affectant l’harmonie de l’immeuble, sans l’aval de l’assemblée générale, ou l’occupation indue de parties communes …

Il revient au syndic, dès lors qu’il a connaissance des faits reprochés, de mettre en demeure le copropriétaire fautif de cesser, dans un délai fixé, le trouble de jouissance ainsi constaté.

Legislation

Convocation à l’assemblée générale et changement d’adresse d’un copropriétaire

Analyse de la décision

En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 26/07/2019

Copropriétaire acquéreur : dois-je supporter la régularisation des consommations d’eau de mon vendeur ?

Question En tant que président du conseil syndical je suis interpellé par un nouveau copropriétaire qui refuse de payer sa régularisation de charges au motif que le syndic lui a imputé les consommations d’eau de son copropriétaire vendeur, alors qu’il a acheté son lot il y a moins de trois mois. Sa contestation est-elle légalement justifiée? Si oui, comment régulariser la situation?
Réponse Votre question a fait couler beaucoup d’encre car si la règle de droit est claire et sans équivoque, elle peut paraître injuste. Précisons tout d’abord ce que prévoit la réglementation. L’a
Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/03/2021

En tant que copropriétaire puis-je demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire ?

Question: Je souhaite effectuer des travaux sur mon lot privatif qui affectent les parties communes, puis-je demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour les commencer rapidement? Que faire si ce dernier refuse de la convoquer?
Réponse: À titre liminaire, nous soulignons qu’il vous faut effectivement l’autorisation de l’assemblée générale pour pouvoir effectuer des travaux sur votre lot privatif qui affectent les parties c
Legislation

Le syndic doit justifier de la créance du syndicat à l’encontre du copropriétaire débiteur

Analyse de la décision

Rares sont les syndicats de copropriétaires qui ne sont pas confrontés aux problèmes de copropriétaires débiteurs. Ainsi, en cas de refus de ces derniers à régler leurs quotes-parts de charges trimestrielles, ou de charges travaux, le syndicat, représenté par son syndic, ne dispose plus que de l’alternative judiciaire pour tenter de recouvrer les sommes dues.

Legislation

Le pouvoir donné par un copropriétaire absent à l’assemblée générale doit être signé

Analyse de la décision

Le déroulement et la tenue de l’assemblée générale doivent respecter des règles précisées dans le décret du 17 mars 1967.

En fonction de la taille de la copropriété, des horaires de convocation et de la durée de l’assemblée, le bureau auquel participe généralement le syndic en tant que secrétaire peut se heurter à des approximations notamment au regard de la comptabilisation des mandats des copropriétaires absents et représentés.

Legislation

Seul un juge a la capacité pour sanctionner un copropriétaire responsable d’un désordre sur les parties communes

Analyse de la décision

Les parties communes et équipements collectifs des immeubles en copropriété sont régulièrement endommagés lors de sinistres dont les causes sont privatives (défaut d’entretien ou aménagements illicites réalisés sans l’aval nécessaire de l’assemblée générale, lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de la résidence).

Legislation

Il appartient au copropriétaire, qui déménage de notifier expressément au syndic son changement de domicile réel ou élu

Analyse de la décision

La diffusion des documents du syndicat par le syndic aux copropriétaires constitue la pierre angulaire du fonctionnement de cette collectivité.

C’est pourquoi, les copropriétaires ne doivent pas manquer à leurs obligations, en cas de déménagement, à savoir de notifier au syndic leurs nouvelles coordonnées.

Legislation

Travaux privatifs affectant les parties communes : le professionnel est soumis à une obligation de conseil à l’égard du copropriétaire

Analyse de la décision

La réalisation de travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble génère régulièrement des différends entre le copropriétaire concerné et le syndicat, représenté par son syndic. Un récent arrêt de la Cour d’Appel de Versailles, en date du 24 octobre 2017 souligne les obligations de l’entreprise vis-à-vis de son client copropriétaire, regardons ensemble les obligations des parties ainsi que les conséquences liées à de tels travaux.

Legislation

Une grille de charges ascenseur illicite peut être dénoncée à tout moment par un copropriétaire et remplacée judiciairement

Analyse de la décision

La répartition des charges pour les services collectifs tels que les ascenseurs peut être cause de polémiques entre les copropriétaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2019 rappelle l’état du droit en la matière, que ce soit sur la détermination ou la contestation d’une telle grille.

Legislation

L’action judiciaire en recouvrement des provisions et charges auprès d’un copropriétaire débiteur peut être sollicitée reconventionnellement

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.

Legislation

Les comptes des copropriétés : la Cour de Cassation donne raison à un copropriétaire qui entendait faire respecter les règles

Analyse de la décision

I. Quand les syndics ne respectent pas les obligations comptables

Nous ne comptons plus, à l’ARC, les documents comptables soumis aux assemblées générales et qui ne respectent pas la réglementation comptable applicable aux copropriétés, beaucoup de syndics ne s’embarrassant pas avec les (nombreuses) obligations en la matière.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/02/2021

En tant que copropriétaire, j’ai assigné le syndicat des copropriétaires en justice, suis-je tenu de payer la condamnation aux dommages et intérêts prononcée par le juge?

Question: En tant que copropriétaire je subis des infiltrations depuis des années dont l’origine se trouve dans les parties communes. J’ai alors engagé une procédure contre le syndicat des copropriétaires et le juge m’a donné raison. Le syndicat des copropriétaires est condamné à me verser des dommages et intérêts, le syndic m’informe que je dois moi aussi participer au paiement. Il a tort n’est-ce-pas?
Réponse: Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans
Legislation

Peu importent les consignes de vote données par un copropriétaire à son mandataire, seul est pris en compte le vote exprimé par le mandataire

Analyse de la décision

Les délégations de vote peuvent, au choix du mandant, être données au mandataire avec ou sans consigne de vote particulière.

Dans le cas où des consignes auraient été données au mandataire, l’assemblée générale réunie peut être confrontée à des difficultés tenant à ce que le mandataire en question ne respecte pas les consignes du copropriétaire mandant.

Legislation

La Cour de cassation confirme que le syndic n’a pas à apprécier l’utilité ou l’opportunité d’une résolution proposée par un copropriétaire

Analyse de la décision

Les interrogations sur la régularité de l’assemblée générale sont fréquentes, face aux refus du syndic d’inscrire, à l’ordre du jour, une question notifiée par un copropriétaire.

La Cour de cassation a rendu un arrêt intéressant le 13 septembre 2018, qui précise bien le peu de latitude dont bénéficie le syndic pour refuser de porter à l’ordre du jour une proposition de résolution notifiée par un copropriétaire.