Une récente étude établie en novembre 2018 par le Crédit Foncier a pu mettre en exergue deux réalités importantes :
- Les charges de copropriété représentent en moyenne 12 % des dépenses des copropriétaires.
- 51 % des copropriétaires envisagent de faire d’importants travaux de rénovation d’ici 5 ans.
En parallèle, notre Observatoire PAtrimonial des Copropriétés (OPAC) a pu démontrer une augmentation sensible des impayés de charges de copropriété aussi bien en nombre de débiteurs que sur le montant des impayés.
Il est donc indispensable de renforcer le pouvoir d’achat des copropriétaires qui doit passer par une baisse, voire la suppression de taxes inutiles comme on l’a connu avec l’annulation de l’évolution de la Taxe Carbonne mais aussi surtout par une véritable politique de maîtrise des charges.
I. Une réalité qui doit être prise en considération par le conseil syndical et le syndic
Nombreux sont ceux qui affirment que l’augmentation des charges est inévitable, ne pouvant pas par définition freiner sa tendance et encore moins la renverser.
Soyons clairs, cela est tout à fait faux et pour deux raisons : l’une économique et l’autre, technique.
Economiquement, au cours de ces dix dernières années, l’inflation a évolué de 10 % tandis que les charges de copropriété ont évolué de 40 %.
Autrement dit, les charges ont augmenté quatre fois plus vite que l’inflation, prouvant qu’il est possible de faire des économies d’au moins 30 %.
Techniquement, de nombreux syndics n’ont jamais mis en concurrence les prestataires de la copropriété ni ont fait un toilettage des factures et des dépenses inutiles.
Cette situation s’explique par plusieurs raisons :
- Des prestataires qui, pour avoir le marché, ont présenté des tarifs bas et se sont ensuite rattrapés les exercices suivants, sans que le syndic n’intervienne.
- Une augmentation des tarifs qui n’a pas suivi l’indice de révision des contrats.
- Des contrats souscrits par le syndic à l’issue du conseil syndical et des copropriétaires…
A cela s’ajoute l’imputation de factures abusives, voire illégales qui grèvent les charges de copropriété.
Ce sont au final des potentiels d’économie importants qui peuvent atteindre 30 % à 40 %.
II. Comment réagir
Tout d’abord, il faut attaquer les charges les plus importantes.
Il s’agit en premier lieu du poste « chauffage », avec la fourniture d’énergie et le contrat de maintenance de la chaudière.
Plusieurs questions doivent se poser.
Le prix de l’énergie a-t-il bien été négocié ? Si oui, quand ? Cela permet de déterminer la date d’échéance pour préparer sa mise en concurrence.
Les calculs des différentes taxes indiquées dans le contrat sont-ils conformes ?
En ce qui concerne le contrat d’entretien, est-il adapté à la copropriété ? Doit-on revoir la période de chauffe ? L’entretien permet-il un rendement optimal de la chaudière ?
Ce même travail doit être fait pour les contrats d’ascenseur ou encore ceux relatifs à l’assurance (multirisque immeuble, protection juridique, dommages-ouvrages…).
Ensuite, il faudra être particulièrement vigilant sur les honoraires facturés par le syndic.
Il ne s’agit pas de faire une fixette mais compte tenu du fait qu’il est le mandataire de la copropriété, il peut plus facilement s’octroyer des honoraires abusifs en prélevant directement les sommes sur le compte de la copropriété.
Autre point, il faudra contrôler tous les contrats ou diagnostics redondants d’une année sur l’autre.
Sont-ils obligatoires ? Sont-ils utiles ? Qui a décidé de cette dépense ?
Enfin, il faudra contrôler les factures d’entretien, surtout si elles sont périodiques, notamment celles relatives aux détections de fluides.
Il s’agit là d’un travail de longue haleine que le conseil syndical devra entreprendre avec ou sans le syndic.
N’oubliez pas que la Coopérative Technique de l’ARC a mis plusieurs outils à votre disposition pour d’une part permettre d’identifier les postes de charges en dérives et d’autre part pour redresser la situation, notamment en aidant le conseil syndical à mieux négocier les contrats.
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