En 2017, les charges de copropriété augmentent deux fois plus que l’inflation par rapport a l’exercice 2016 !

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Actualités
12/06/2018

En 2017, les charges de copropriété augmentent deux fois plus que l’inflation par rapport a l’exercice 2016 !

 
Comme chaque année depuis 10 ans, grâce à son observatoire des charges de copropriété (OSCAR) qui exploite les données comptables de 2 500 copropriétés adhérentes, l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) a analysé l’évolution des charges :
 
- du dernier exercice comptable (2017) par rapport à l’exercice précédent (2016) ;
- depuis l’exercice 2007, date de naissance d’OSCAR.
 
Rappelons que la mise en place de cet observatoire a été facilitée par la normalisation des annexes comptables à compter du 1er janvier 2007, par application du décret comptable de 2005.
 
Globalement, les charges ont augmenté de 2 % entre 2016 et 2017 alors qu’elles avaient augmenté de 3,9 % en 2016 et étaient restées pratiquement stables en 2015 (+ 0,7 %). Cette augmentation est le double du taux de l’inflation qui a été d’environ 1 % au cours de cette période sur le périmètre des dépenses supportées par les copropriétés.
 


 
I. L’EVOLUTION DES CHARGES ENTRE 2016 ET 2017
 
1) Une hausse des charges totales deux fois plus élevée que l’inflation
 
Afin de déterminer les causes de cette évolution, il convient de la décliner par poste de dépenses, du plus important au plus faible, en prenant comme référence une copropriété dotée de tous les services et équipements collectifs.
 
 
 
 
Les postes qui font l’objet de la plus forte augmentation sont :
 
- les contrats d’assurance (+ 6,7 %), ce qui est comparable aux exercices précédents ;
- les charges de gardiennage (+ 5 %), soit plus du double des exercices précédents ;
- les charges de gestion (+ 3,2 %), dont l’augmentation est inférieure aux exercices précédents (entre 4 et 5 %).
 
Ce qui correspond pour un appartement ayant une surface habitable de 60 m² à un montant de charges de 2 856 € se répartissant ainsi :
 
 
2) Une légère baisse des charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire
 
Deux paramètres conditionnent l’évolution des charges de chauffage :
 
- la consommation en calories qui est mesurée par les DJU (Degrés-Jours-Unifiés) : elle a diminué de - 7,3 % de 2016 à 2017 du fait d’un hiver (début 2017) et d’un automne (fin 2017) moins froids que l’année précédente ;
- les tarifs des ressources énergétiques utilisées (gaz, fioul, réseau urbain, électricité) : on constate globalement une hausse de + 6,2 % du fait de la hausse des tarifs du fioul (+ 17 %), du gaz (+ 4,6 %), du réseau urbain (+ 6 %) et de l’électricité (+ 0,4 %).
 
En conséquence, l’évolution globale qui en résulte constitue une baisse de - 1,1 %  par rapport à l’exercice 2016.
 
3) L’augmentation continue des charges de gestion et d’assurance de la copropriété
 
a) Les charges de gestion
 
Les charges de gestion ont augmenté de 3,2 %, légèrement moins que les années précédentes du fait d’une meilleure maîtrise des honoraires de base suite à la mise en place des contrats types de syndic lors de l’exercice 2016. Ce sont principalement les prestations particulières facturées au temps passé, dont la durée n’est pas négociée à priori et contrôlée à postériori (juste après leur réalisation) par les copropriétés, qui sont à l’origine de « l’envolée » de certaines dépenses de gestion.
 
b) Les contrats d’assurance
 
Les montants des contrats d’assurance sont en hausse de 6,7 % en moyenne sur un an, ce qui est du même niveau que les exercices précédents, l’impact de la sinistralité nationale se situant à environ 3 %. Certaines copropriétés ont constaté des taux bien supérieurs à 10 %, ce qui peut être expliqué par une sinistralité très importante pendant les trois dernières années au niveau de leurs parties communes, mais aussi des parties privatives, du fait de l’application de la convention CIDRE entre assureurs, ce qui devrait changer en 2018 avec l’entrée ne vigueur du nouveau dispositif d’assurance IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres d’Immeuble) à partir du 1er juin 2018.
 
4) Une bonne maîtrise des dépenses d’entretien et de maintenance
 
Le constat est que les dépenses d’entretien sont de mieux en mieux maîtrisées et que les copropriétés font de plus en plus appel à des mises en concurrence pour trouver des prestataires de qualité à des prix compétitifs. Il en est ainsi pour les gros contrats de maintenance des ascenseurs, des portes de garage, des chaudières et autres équipements collectifs pour lesquels il est possible de réaliser des économies de 10 à 20 %, grâce à une vraie mise en concurrence, tous les 3 à 5 ans. A cet effet, l’ARC recommande d’inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales une résolution prescrivant au syndic de lancer un appel d’offres pour tous les contrats d’une durée supérieure à 3 ans.
 
5) Une forte augmentation des charges de gardiennage
 
Les charges de gardiennage ont augmenté d’environ 5 % entre 2016 et 2017, soit plus de deux fois plus que les exercices précédents. Cette augmentation résulte principalement de la mise en œuvre des dispositifs de mutuelle et de prévoyance ainsi que de la classification des postes de gardien et d’employé d’immeuble sur la base de leur « pesée », ce qui s’est traduit par d’importantes revalorisations salariales. Rappelons que chaque poste a été pesé selon 6 critères, chacun comportant 5 niveaux correspondant à un nombre de points qui sont dépendant du professionnalisme constaté du salarié.
 
II. CHRONIQUE D’EVOLUTION DES CHARGES DE COPROPRIETE DEPUIS 2007
 
La chronique des taux d’évolution des charges totales depuis 2007 est marquée par une forte baisse en 2014 (- 4,9 %) du fait d’un hiver beaucoup moins rigoureux que celui des exercices précédents, ce qui a engendré une réduction importante des dépenses de chauffage.
 
On observe immédiatement que c’est l’évolution des charges de chauffage (représentant environ 1/3 des charges totales) qui impacte le plus fortement l’évolution des charges générales comme l’indique le graphique ci-après, présentant l’évolution comparée de ces deux postes de charges.


 
EVOLUTION COMPAREE DES CHARGES TOTALES
ET DES CHARGES DE CHAUFFAGE
 
 
 
 
 
Grâce à l’observatoire des charges de l’ARC (OSCAR), l’ARC a également analysé l’évolution des principaux postes de charges depuis 2007, ce qui se traduit par les évolutions suivantes :
 
 
                                       
 
 
L’augmentation la plus importante concerne sans surprise les contrats d’assurances, en forte hausse en raison du double impact de l’accentuation des sinistralités nationales et locales, ces dernières résultant du vieillissement inéluctable du parc immobilier. Seule une véritable mise en concurrence des compagnies d’assurances et un travail d’accompagnement précis peuvent permettre à certaines copropriétés de retrouver des tarifs plus compétitifs. Il est intéressant de souligner que l’on constate de fortes augmentations des cotisations d’assurance lorsqu’une copropriété a connu une sinistralité locale forte lors de l’exercice écoulé, mais on ne note paradoxalement aucune baisse lorsqu’une copropriété est sortie d’une période de sinistralité.
 
Les dépenses de gestion courante ont fortement augmenté en grande partie du fait des pratiques abusives des syndics en matière de prestations particulières et de la forte hausse des forfaits de base, lors de la mise en place des contrats types de syndic.
 
Les dépenses de chauffage et d’eau chaude sanitaire n’ont augmenté « que » de 35,2 % sur cette période, en lien avec les baisses de charges constatées au titre des exercices 2014, 2015 et 2017 qui ont connu des automnes et/ou hivers moins rigoureux que lors des autres exercices.
 
III. L’évolution comparative des charges DE COPROPRIETE
et de l’inflation depuis l’an 2000
 
 
 
 
On découvre un écart de 25,5 % entre le montant des charges réellement supportées et celui obtenu en appliquant le taux d’évolution de l’inflation, soit pour l’appartement-type du paragraphe I une différence de 730 € par rapport au montant annuel de 2 856 € au titre de l’exercice 2017.
 
Il convient également de relever que les charges ont augmenté de 58 % par rapport à l’an 2000.
 
ANNEXES AU DOSSIER SUR L’EVOLUTION DES CHARGES
Annexe I : Charges moyennes de copropriété en 2017 par Régions et Zones climatiques (1)
 
Le graphique ci-après décrit le montant moyen des charges exprimé en €/m² SHAB/an
 
 
  1. Les zones climatiques H1, H2 et H3 correspondent schématiquement  à :
H1 : le nord, l’est et le centre de la France
H2 : la zone atlantique
H3 : la zone méditerranéenne 
 
Traduit en pourcentage d’écart, cela donne le tableau suivant :
 
Zone ou région
Moy France
IDF hors Paris
Province H1
Province
Province H2
Province H3
Ecart par rapport à Paris
9,1 %
10,9 %
19,0 %
24,6 %
27,0 %
33,3 %

 
 
ANNEXE II : Les valeurs à prendre en compte en fonction de la configuration de la copropriété en équipements collectifs
 
 
Configuration de la copropriété
Charges totales en €/m²/an en 2016
Charges totales en €/m²/an en 2017
Evolution annuelle
copropriété avec tous les services collectifs, gérée par un syndic professionnel
46,7
47,6
2 %
copropriété sans chauffage collectif gérée par un syndic professionnel
33,25
34,3
3,2 %
copropriété sans gardiennage gérée par un syndic professionnel
 
37,4
 
 
37,9
 
1,1 %
copropriété sans chauffage et gardiennage gérée par un syndic professionnel
24
24,6
 
2,5 %
 
 
 
 
 
copropriété avec tous les services collectifs, gérée par un syndic bénévole (3)
39,5
40,1
1,4 %
Copropriété sans chauffage et gardiennage gérée par un syndic bénévole (4)
21,4
21,9
2,3 %
 
(3) Frais de gestion par un syndic bénévole deux fois moins élevés que par un syndic professionnel.
(4) Dépenses de nettoyage deux fois moins élevées que les coûts d’un service de gardiennage.