En cas d’impayés : n’oubliez pas le privilège immobilier du syndicat
Nous sommes fréquemment interrogés par nos adhérents sur les questions de charges impayées.
Le syndicat de copropriétaires qui est alors créancier vis-à-vis du copropriétaire débiteur a-t-il un moyen de garantir sa créance ? Oui, il convient de mettre en œuvre ce qu’on appelle le privilège immobilier.
Depuis la loi du 21 juillet 1994, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège immobilier.
Jusqu’à cette date, la copropriété n’avait qu’une possibilité pour garantir le paiement de ses créances :faire inscrire une hypothèque légale sur les lots des débiteurs.
L’hypothèque du syndicat ne répondait qu’imparfaitement à la nécessité de recouvrer les dettes les plus anciennes ;nécessitant des inscriptions répétitives et onéreuses, elle ne pouvait empêcher que le prix de vente des lots cédés se trouvait trop souvent absorbé par des créances privilégiées ou antérieurement inscrites.
L’ARC a pu obtenir en 1994 l’institution d’un privilège qui a permis enfin aux copropriétés de passer devant le banquier en cas de vente, au moins pour une partie de dette.
Suite à notre action incessante depuis plusieurs années, la LOI ALUR a modifié le privilège ;celui-ci inclut désormais les dommages et intérêts alloués par les tribunaux au syndicat, ainsi que le remboursement des dépens(frais de justice).
I. La notion de privilège
Le terme de privilège désigne le droit d’origine légale accordé à un créancier d’être payé sur le prix de vente des biens du débiteur de préférence aux autres créanciers. Le privilège du syndicat est qualifié de spécial ; il ne concerne que le lot faisant l’objet d’une vente.
Le privilège vise à garantir le paiement des charges communes et des dépenses pour travaux. Le syndicat peut avoir vis-à-vis d’un copropriétaire des créances qui ne relèvent d’aucune de deux catégories précitées ;l’interprétation stricte de la définition de charges de copropriété entraîne cette conséquence que toute dépense qui ne peut être qualifiée « charge »n’est pas garantie par le privilège immobilier spécial. Par exemple, les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance sur un copropriétaire ne peuvent être qualifiés de charges ;est également exclu le paiement du prix de cession d’une partie commune.
II. La mise en œuvre du privilège
Le privilège accordé au syndicat lui permet d’être payé prioritairement sur le prix de vente d’un bien immobilier pour le montant des charges de l’année en cours(2015)et des deux années antérieures(2014 et 2013).La copropriété vient en concurrence avec le banquier concernant les charges relatives aux deux exercices antérieurs (2012 et 2011)à cette période.
Pour les dettes les plus anciennes, le syndicat ne bénéficie d’aucune priorité de paiement ; il n’est qu’un simple créancier ;il est donc conseillé de prendre une hypothèque pour les dettes les plus anciennes(quatre ans et plus).En cas de vente amiable du lot, le syndicat sera désintéressé spontanément ou à la suite d’une opposition pratiquée sur le prix de vente auprès du notaire
Voir notre guide « La copropriété pratique en 300 questions » :
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Voir aussi notre guide : « Savoir traiter les impayés en copropriété » :
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