La présentation du contrat de syndic du cabinet CHARPENTIER à Charenton-le-Pont (94) a comme en-tête tape-à-l'œil : « CONTRAT CONFIANCE ET FIDÉLITÉ PARRAINAGE COPROPRIÉTÉ » .
Pourtant il est aux antipodes des exigences en matière de contrat de syndic…
En effet, le décret du 26 mars 2015 a imposé une présentation normée des actes d’administration du syndic, facilitant la lecture et l’analyse pour les syndicats de copropriétaires qui peuvent ainsi comparer plus facilement.
Malgré cette volonté de transparence des pouvoirs publics, nous constatons encore trop souvent que nombre de syndics se dispensent de cette formalité, comme nous allons le voir ensemble avec cette fois ci le contrat du cabinet CHARPENTIER.
I. Irrégularité dans la forme
Le contrat de mandat de syndic signé en juin 2017 par le Cabinet CHARPENTIER, de Charenton-Le-Pont (94), n’est absolument pas conforme à la présentation en 9 points imposée par le décret du 26 mars 2015.
Nous nous retrouvons ici d’abord face à un « bloc » de conditions générales puis dans une seconde partie face à des prestations complémentaires.
- les conditions générales se décomposent en trois articles :
- article 1 : horaires d’ouvertures du syndic ;
- article 2 : forfait des honoraires compte bancaire séparé extranet inclus et là nous avons un forfait annuel en € duquel il déduit deux remises exceptionnelles de chacune 5% : pour une date de clôture autre que le 31 décembre et la seconde au titre du contrat confiance et fidélité ;
- article 3 : détail des prestations générales avec une liste de 3 pages de prestations intégrées au forfait.
- les conditions complémentaires se décomposent en six articles :
- article 1 : autres prestations et leur coût ;
- article 2 : durée ;
- article 3 : litiges et réclamations : insistant sur le règlement amiable des différents ;
- article 4 : engagement de transparence avec une obligation d’intégrer dans l’ordre du jour les résolutions qui lui parviendraient 60 jours avant la clôture de l’exercice….. Alors même que l’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit l’obligation pour le syndic de porter à l’ordre du jour tout point qui lui serait notifié AVANT la convocation de l’assemblée …. 60 jours ce n’est pas un cadeau du tout bien au contraire un attrape-nigaud !
- l’article 5 : parrainage et copropriété avec une remise sur honoraire de 20% en cas de présentation d’une autre copropriété dont il deviendrait le syndic : Cette réduction correspond donc à une rémunération commerciale versée à une copropriété…et transforme les copropriétaires en agents commerciaux…
- article 6 : élection de domicile.
Cette rédaction illégale permet d’ignorer des points qui sont dans le contrat type de syndic, et nous offre un florilège de clauses irrégulières, abusives ou contradictoires.
II. Illégalité de certaines clauses
Nous avons relevé tellement de clauses illégales qu’il faut respirer un bon coup, vous êtes prêts ? :
- la facturation des frais de photocopies de l’assemblée générale ;
- l’absence de durée précise de mandat, avec dates calendaires de prise d’effet et des échéances ;
- l’omission du nombre de visites de l’immeuble et des modalités de celles-ci ;
- le fait de facturer aux copropriétaires débiteurs tous frais de relance et de procédures après la 1ère relance ;
- des frais pour la mise à jour de l’immatriculation de l’immeuble ;
- son intention d’imputer des honoraires supplémentaires au syndicat pour la gestion de ses fonds placés ;
- la facturation à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, d’un « pré état daté », ainsi que l’actualisation de l’état daté ;
- la rémunération sur toutes recettes en entre autres sur chaque condamnation obtenue ou indemnité d’assurance ;
- la convocation à la demande du conseil syndical ou de copropriétaires d’une assemblée générale avec pour ordre du jour sa révocation, ne sera possible que si les finances du syndicat le permettent.
Vous êtes à bout de souffle ? Attendez ce n’est pas fini :
Nous retrouvons aussi des mentions contradictoires dans son contrat :
- l’établissement des devis relève de ses honoraires de gestion courante (conformément au décret du 26 mars 2015), pour ensuite les facturer au titre des prestations particulières, en cas notamment "d’appels d’offres non retenus (par l’assemblée générale) » ou pour négociation contrats ou devis ;
- la souscription de toutes les polices du syndicat (y compris l’assurance dommage-ouvrage en cas de travaux impliquant celle-ci) lui incombe au titre de ses honoraires de gestion courante (décret du 26 mars 2015), tout en prévoyant des honoraires pour la conclusion de l’assurance dommage-ouvrage dans le volet de ses prestations particulières.
Les conseils pratiques de l’ARC
Fuyez comme la peste les contrats qui ne respectent même pas le formalisme du contrat type que chaque copropriétaire peut trouver en annexe du décret du 17 mars 1967.
Une solution simple consiste pour nos adhérents collectifs à se rendre sur le site internet de l’ARC, COPRO-SYNDIC (http://www.copro-devis.fr), dédié à l’édition d’un contrat type réglementaire de syndic, qu’il suffit ensuite de transmettre au(x) syndic(s) candidat(s).
Ces derniers n’ont plus qu’à compléter la trame avec le montant de leurs honoraires de gestion courante comme de prestations particulières.
Ce service permet aux conseils syndicaux de disposer d’une trame réglementaire, facilitant la mise en concurrence.
L’analyse exhaustive du contrat de mandat de syndic s’impose donc autant sur le fond, que la forme, afin d’identifier des clauses abusives, irrégulières, encore trop nombreuses et exiger leur suppression.
Pour cela, les conseils syndicaux peuvent s’appuyer sur les ouvrages de l’ARC, un site internet spécifique et les consultations des juristes de l’association.