Nous avons déjà mis en évidence un taux extrêmement évocateur, qui est l’augmentation des charges de copropriété de presque 50% en l’espace de dix ans, alors que le taux d’inflation sur cette même période se situe autour de 12%.
Ce décalage met en évidence la dérive budgétaire des copropriétés qui provoque notamment une augmentation des impayés de charges, entraînant une fragilisation des immeubles.
Malgré ce constat, les syndics professionnels considèrent que la situation n’est pas préoccupante et pire, qu’il n’y a aucune action à mener sachant que l’évolution des dépenses est une quasi-fatalité.
Dans les faits, l’ensemble des acteurs savent pertinemment que les potentialités de réduction des charges s’élèvent entre 30 et 50% du fait que dans la plupart des copropriétés aucune politique de maitrise de charges, ni de mise en concurrence des prestataires n’a été engagée.
Ces carences sont dues au fait que les syndics professionnels ne souhaitent pas investir du temps pour une tâche comprise dans leur forfait, qui ne peut par conséquent générer de facturation de prestation complémentaire.
Plus que cela, les syndics sont en partie responsables de cette inflation puisqu’ils essayent de vendre à leurs copropriétés mandantes des services marchands souvent inutiles, proposés par leurs filiales.
Le principe est d’augmenter les profits du groupe au détriment des finances des copropriétés qu’ils gèrent.
Pour augmenter les chances que leurs filiales soient retenues, aucune mise en concurrence n’est proposée à l’ordre du jour, contraignant alors les copropriétaires à valider le contrat proposé.
Néanmoins, la réalité est là. À partir du moment où le conseil syndical prend l’affaire en main et supprime les contrats inutiles, renégocie les contrats, met en concurrence les prestataires ; la copropriété se retrouve avec des contrats plus adaptés aux réels besoins de l’immeuble, avec des coûts plus cohérents avec ceux du marché.
Pour en faire encore une fois la démonstration, l’ARC qui est copropriétaire depuis plus d’un an au sein d’un immeuble parisien a entamé une politique de maitrise des charges qui commence à faire sérieusement ses preuves.
I. L’ARC et le conseil syndical en action
Il était naturel pour l’ARC d’intégrer le conseil syndical de sa copropriété, afin de faire bénéficier au syndicat des copropriétaires l’ensemble de notre expertise.
Le premier constat était bien une dérive des dépenses du fait que depuis plusieurs années les contrats, notamment d’entretien, n’avaient pas été mis à jour, ni mis en concurrence, ni même négociés.
La technique a donc été de reprendre chacun des contrats, de les étudier puis de définir les adaptations à réaliser afin qu’ils répondent aux réels besoins et à la configuration de la copropriété.
Cette démarche a alors permis d’engager une mise en concurrence efficace et/ou d’être mieux aguerris pour négocier avec le prestataire en place.
Grâce à ce procédé qui a été progressif tout au long de l’année, la copropriété a pu réaliser une économie de charges de plus de 42%, soit une réduction des dépenses de 14 984,60 euros.
Comme on peut le constater, les économies réalisées sur certains postes sont pharaoniques puisque l’on atteint des taux de plus de 90% avec tout de même pour un contrat d’entretien essentiel comme celui de l’ascenseur, une économie de plus de 46%.
Nous sommes ravis de cette première étape, sachant que nous allons entamer une deuxième phase qui va consister à optimiser les équipements collectifs de la copropriété et réaliser des travaux afin de réduire les consommations de flux et d’énergie.
L’ensemble de ces économies doivent être réimpactées dans le fonds travaux pour justement permettre de financer les gros travaux d’entretien et de rénovation, qui comme indiqué à plusieurs reprises ne sont pas une option pour les copropriétés, mais bien une obligation.
II. Une action que tout conseiller syndical peut mener
Certains diront « quand on est l’ARC, les choses deviennent plus faciles ».
Certes nous pouvons l’admettre, mais dans les faits ce sont surtout les autres membres du conseil syndical de notre copropriété qui, après avoir compris comment procéder, ont engagé les actions.
De manière générale, l’ARC a mis à la disposition de l’ensemble de ses adhérents divers outils et assistances permettant d’engager une politique de maitrise des charges.
En premier lieu, l’ARC s’est entourée de plusieurs experts dans différents domaines de la copropriété, dont certains sont salariés (ascenseur, chauffage, comptage d’eau, sécurité incendie…), pour permettre au conseil syndical d’étudier les contrats en vigueur au sein de leur copropriété.
Cela permet de vérifier leur pertinence et les éventuelles évolutions à apporter ainsi qu’une estimation du coût raisonnable de la prestation.
À partir de ce moment, il peut soit renégocier le contrat auprès du prestataire en place, soit utiliser la plateforme « copro-devis.fr » qui permet une mise en concurrence en ligne et en simultanée de l’ensemble des entreprises référencées par la coopérative technique de l’ARC.
Rappelons que le site internet « copro-devis.fr » se trouve dans le portail de l’adhérent qui regroupe plus d’une quinzaine d’outils numériques.
De plus, ce même portail permet également de mettre en concurrence les fournisseurs de gaz, afin d’obtenir un tarif le plus compétitif.
Grâce à cette plateforme, des copropriétés ont atteint jusqu’à 18% d’économie sur le prix du gaz, ce qui est loin d’être dérisoire lorsque l’on sait que le premier poste de charge est celui du chauffage.
Au-delà de ces outils de mise en concurrence, nous avons également le site internet « OSCAR » qui permet d’avoir les moyennes de prix par mètre carré, par poste de charge et en fonction de la configuration de la copropriété afin d’identifier ceux en dérive.
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Pour reprendre les différentes étapes à mener : 1. Ne pas compter sur le syndic puisqu’il est soit incompétent, soit non impliqué soit en conflit d’intérêts. 2. Résilier tout contrat inutile tel que les services de maintenance 24/7, de plomberie, de termites, de diagnostic sécurité. 3 Refuser catégoriquement toute prestation de service assurée par une filiale du syndic. Cela permet d’éviter tout conflit d’intérêts qui serait toujours au détriment de la copropriété. 4. Conformément à l’article 21 de la loi du 1965, demander au syndic l’ensemble des contrats et éventuels avenants. 5. Utiliser l’outil « OSCAR.fr » afin d’identifier les postes de charges en dérive. 6. Faites analyser chacun des contrats par un expert proposé par l’ARC, afin qu’il donne son avis critique sur le contenu et sur son coût. 7. Négocier avec le prestataire en place le tarif et/ou réaliser une mise en concurrence à partir de « copro-devis.fr ». 8. Définir une date d’entrée en vigueur du nouveau contrat qui doit être cohérente avec les délais de préavis pour résilier. 9. Ne pas confondre vitesse et précipitation en allant par étape et en concertation avec l’ensemble des membres du conseil syndical. 10. Pour nous faire plaisir, ne pas oublier d’informer l’ARC des performances obtenues grâce au conseil syndical. |
Qui a dit que le père Noël n’existait pas ?