Invitation de l’ARC à un débat avec les présidents de l’UNIS et de la FNAIM sur le contrat-type de syndic
Avant même l’entrée en vigueur du contrat-type de syndic, nous avions déjà alerté la presse et les copropriétaires sur le fait que les syndics allaient en profiter de l’entrée en vigueur du contrat type pour imposer une augmentation importante des honoraires.
Cette crainte s’est confirmée puisque nous relevons quotidiennement des propositions d’honoraires de contrats de syndic réévaluées de plus de 30 % avec les nouveaux contrats types.
Lorsque les chambres professionnelles sont interrogées, elles essayent de minimiser la situation et parlent d’un simple réajustement des tarifs, compte tenu des nouvelles obligations issues de la loi ALUR ou des prestations qui doivent à présent être incluses dans le forfait de base du contrat type.
Nous avons déjà expliqué que l’argumentation des professionnels n’était pas valable.
Nous allons donc reprendre certains des arguments entendus pour vous indiquer pourquoi ils ne tiennent pas longtemps « la route ».
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Les arguments des syndics professionnels
- Obligation de compte bancaire séparé
Cette obligation n’émane pas du décret sur le contrat type, mais est issue de la loi ALUR datant du 24 mars 2014. En conséquence, la plupart des syndics ont déjà, lors de l’exercice précédent (2014), procédé à une augmentation de leurs honoraires, parfois de plus de 20 %, ne pouvant pas à présent réclamer une nouvelle augmentation pour ce même motif.
Par ailleurs, nous savons par l’intermédiaire des cabinets de syndic ayant mis en place la gestion en compte bancaire séparé que cela permet en contrepartie de garantir une meilleure productivité du syndic sur certaines tâches.
En effet, chaque syndicat de copropriétaires de plus de quinze lots est tenu de disposer de son propre relevé bancaire. Cela permet donc désormais aux comptables de pouvoir procéder au rapprochement bancaire plus rapidement, puisque l’intégralité des opérations bancaires de l’ensemble des copropriétés mandantes n’est plus confondue dans un même document, mais dans des relevés bancaires distincts.
- Immatriculation des copropriétés
Cette obligation sera mise en œuvre de manière progressive à partir du 1er janvier 2017. En conséquence, cette obligation ne peut pas faire l’objet d’une réévaluation des honoraires avant cette échéance.
Par ailleurs, conformément au décret sur le contrat type, le syndic pourra facturer une prestation supplémentaire pour l’immatriculation initiale des copropriétés.
À ce titre, le syndic ne peut donc pas réclamer actuellement une réévaluation de ses honoraires de base, sachant que cette tâche pourra faire l’objet d’une facturation supplémentaire, quand elle entrera en vigueur.
- Frais de photocopies
Effectivement, les frais de photocopies doivent à présent être inclus dans le forfait de base. Néanmoins, il faudra relativiser l’augmentation qui en résulte dans le forfait, en prenant comme référence un coût unitaire du prix de la photocopie qui ne devra pas excéder 10 cts d’euro.
Il suffira alors de multiplier ce tarif par le nombre moyen de photocopies produites l’année précédente sans compter la production de photocopies exceptionnelles.
- Des prestations qui doivent à présent être incluses dans le forfait
Malgré les affirmations des professionnels, à part les photocopies, aucune nouvelle prestation de gestion courante ne doit être incluse dans le forfait de base par rapport à ce qui était précédemment visé par les textes.
Le réel problème de la plupart des syndics professionnels est qu’ils ne peuvent plus facturer des prestations complémentaires qui étaient abusives ou illégales.
En effet, le décret énumère de façon exhaustive les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire, limitant ainsi la possibilité de facturer des prestations abusives ou illégales.
Cette raison, qui est effectivement peu avouable de la part des professionnels, est la véritable justification de leur souhait d’augmenter leurs honoraires de base.
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L’invitation à un débat transparent et sans polémique sur le contrat type de syndic
Nous pouvons encore écrire beaucoup d’articles expliquant pourquoi il est injustifié d’accepter arbitrairement une augmentation des honoraires de plus de 20 ou 30%, surtout si le syndic a déjà - lors de l’exercice précédent - réévalué ses honoraires. Mais il faut avant tout que les copropriétaires puissent se faire leur propre idée.
C’est pour cela que nous invitons les présidents de l’UNIS et de la FNAIM a une table ronde pour aborder la question du contrat type réglementaire, des honoraires du syndic et des tâches incluses dans le forfait qui pourraient justifier une réévaluation des honoraires.
Voici donc le courrier que nous leur avons adressé :
Paris, le 22 juillet 2015
Monsieur le Président
En tant que Directeur général de la principale association représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires, je vous propose de participer à une table ronde sur le thème du contrat-type réglementaire, des honoraires du syndic et des tâches incluses dans le forfait qui justifieraient une réévaluation des honoraires.
En effet, vous indiquez dans vos différents communiqués que vous voulez améliorer la transparence et la communication à l’égard des conseillers syndicaux et copropriétaires.
L’entrée en vigueur du contrat-type est une disposition importante qui permet de répondre à cette volonté.
Néanmoins, nous constatons que plusieurs informations de part et d’autre – y compris de notre association – sont divulguées sur la mise en place du contrat-type, ne permettant plus aux conseillers syndicaux et aux copropriétaires d’avoir une réelle visibilité sur la situation.
Nous vous proposons donc d’échanger, à l’occasion d’une table ronde prévue le mercredi 14 octobre de 9h30 à 10h45, dans le cadre de notre salon annuel qui se tiendra les 14 et 15 octobre 2015 à l’Espace Charenton.
Il peut être possible que vous ne soyez pas personnellement disponible. Dans ce cas, nous vous invitons à nommer une personnalité qui pourra représenter votre chambre professionnelle.
Nous insistons sur le fait que cette table ronde ne doit en aucune façon être polémique, mais purement informative où seront présentés les arguments de chacune des parties.
Nous attendons donc votre retour, sachant qu’une réponse positive serait très appréciée par les conseillers syndicaux et les copropriétaires.
Je vous prie d’agréer, Monsieur le Président, mes salutations les plus distinguées.
Émile Hagège
Directeur général de l’ARC »