L’ARC dans Intérêts Privés : point sur les copropriétés en difficulté et le nouveau guide de l’ARC qui traite de ces questions
La dernière édition « d’Intérêts Privés » (revue 707 de mars 2013) consacre un article de plusieurs pages à la question des copropriétés en difficulté.
Cet article (que nous ne pouvons pas vous citer entièrement puisqu’il est réservé aux abonnés de cette revue) fait largement référence à l’action de l’ARC et au guide consacré à ces questions, publié par l’ARC en octobre 2012 (voir la présentation du guide dans notre LIBRAIRIE).
Voici les principaux extraits de cet article intitulé « COPROPRIÉTÉS : PRÉVENEZ LES DIFFICULTÉS »
« Des charges impayées, un syndic absent ou des travaux lourds peuvent causer des problèmes graves dans les copropriétés, avec comme conséquence une dégradation de l'immeuble, des frais élevés et une dévalorisation des appartements à terme. Voici nos conseils afin d'éviter cette situation. »
« Façades lézardées, ascenseurs en panne, escaliers miteux, chauffage poussif.... Cela n'arrive pas qu'aux autres... Estelle Baron, chargée de mission copropriétés en difficulté à l'Association des responsables de copropriété (ARC) [et auteur d’un guide sur le problème] (1) l'a constaté : « Les copropriétés en difficulté ne se limitent pas aux barres situées dans des quartiers difficiles, mais concernent des immeubles variés et plus nombreux qu'on ne le pense. » Ce phénomène a tendance à prendre de l'ampleur. Les raisons tiennent souvent à l'âge des bâtiments. 38 % des logements en copropriété ont été construits entre 1950 et 1980 et commencent à avoir besoin de travaux de rénovation. Ces immeubles sont, en outre, très mal isolés, ce qui rend les charges de copropriété très élevées en raison de l'augmentation du prix de l'énergie avec, à la clé, une situation financière fragile. »
- « Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté: comment prévenir, agir et guérir » ARC Vuibert. 2012, 150 pages, 11 €.
(…)
« DÉCELER LES PROBLÈMES DE SA COPROPRIÉTÉ
Mais comment savoir si la copropriété dans laquelle on habite se porte bien financièrement ? L'ANaH et l’ARC pointent les signes avant-coureurs des difficultés qui doivent faire réagir. Il peut s'agir d'abord d'un grand nombre d'impayés de charges avec comme conséquence un endettement de la copropriété vis-à-vis des principaux fournisseurs ou prestataires (chauffage, électricité, etc.).
La liste des impayés figure dans les documents comptables remis aux copropriétaires avant l'assemblée générale annuelle. S'ils sont importants, les budgets votés chaque année sont généralement surévalués afin de tenter de combler les déficits, ce qui aboutit à taire payer davantage les copropriétaires de bonne foi. Cette situation conduit à des charges particulièrement élevées et disproportionnées par rapport aux services rendus. « Nous n'avions plus aucun ménage des parties communes, les ampoules n'étaient plus changées et les occupants faisaient eux-mêmes le nécessaire alors que les charges qu'on nous demandait étaient très élevées », témoigne Patricia, copropriétaire dans un petit immeuble au Bourget (93). »
( …)
« RESTAURER LA GOUVERNANCE
Un copropriétaire qui pense être menacé par ces difficultés doit commencer à agir et contacter une association de défense des copropriétaires. »
(…)
« En fonction de la situation, il sera peut-être nécessaire de convoquer une assemblée générale, éventuellement de nommer un nouveau syndic et d'élire un conseil syndical. En effet, dans les copropriétés en difficulté, les rouages principaux que sont le syndic et le conseil syndical qui représente les copropriétaires n'existent plus ou ne fonctionnent plus efficacement. Il faut réinstaurer la gouvernance de la copropriété. »
« PENSER À LA PROCÉDURE D'ALERTE
Si la solvabilité de la copropriété est vraiment précaire, il faut alors envisager d'utiliser la procédure d'alerte qui existe depuis mars 2009 (article 29-1 A et B de la loi du 10 juillet 1965). Elle permet au président du tribunal de grande instance de mandater un expert ad hoc avec mission d'analyser la situation financière et l'état de la copropriété, de préconiser des solutions permettant de rétablir l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires et la sécurité de l'immeuble. Le syndic est tenu de déclencher cette procédure si le taux d'impayés concernant les charges courantes et les appels de fonds travaux atteint 25 % des sommes exigibles. »
(…)
« En pratique, les syndics n'actionnent jamais cette procédure encore mal connue et, d'ailleurs, il n'existe pas de liste fiable d'experts compétents... Néanmoins, en se rapprochant d'une association de défense des copropriétaires, il est possible de savoir à quel expert faire appel. Cela permet aussi de commencer à alerter la mairie de la situation. L'expert désigné est généralement payé par le syndicat des copropriétaires, mais si le syndic est considéré comme responsable des dérives de la copropriété, les copropriétaires peuvent demander que les frais soient mis à sa charge. »
« L'ADMINISTRATION JUDICIAIRE... À ÉVITER !
« (…) cette procédure coûte très cher à la copropriété et peut durer des années ! Elle consiste à saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour faire nommer un administrateur provisoire quand l'équilibre de la copropriété est gravement compromis. (…)
Sa mission est de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. (…)
L'administrateur rend compte de sa mission par écrit et il peut solliciter auprès du juge la fin de sa mission ou bien faire une demande de renouvellement. Parfois les renouvellements peuvent conduire une copropriété à rester sous administration judiciaire pendant de longues années, ce qui n'arrange pas ses finances : la rémunération de l'administration judiciaire étant à la charge de la copropriété. « Il est difficile de chiffrer le coût d'une telle procédure, mais on pense que cela revient de 1,5 à 3 fois plus cher que les honoraires d'un syndic ». Explique Bruno Dhont, directeur de l'ARC. Prévenir la dégradation d'une copropriété est donc fondamental et les associations de copropriétaires militent pour que la procédure d'alerte soit simplifiée et les experts ad hoc mieux formés. Surtout, elles plaident pour que la récupération des impayés auprès des copropriétaires responsables soit plus aisée. Avec l'augmentation des difficultés, les pouvoirs publics auraient en effet intérêt à s'attaquer à ce problème. »
Si vous êtes abonnés à la revue « Intérêts privés » vous pourrez retrouver en détail tous les conseils donnés dans cet article, et sinon, il ne vous reste plus qu’à vous procurer le guide de l’ARC qui aborde tous ces sujets en détail, ainsi que les propositions de l’ARC pour améliorer les dispositifs existants.
Pour découvrir ce guide, voir la présentation dans notre LIBRAIRIE (http://arc-copro.fr/?q=librairie/traiter-les-copropri%C3%A9t%C3%A9s-fragiles-ou-en-difficult%C3%A9-comment-agir-pr%C3%A9venir-et-gu%C3%A9rir