Dans une volonté de dynamiser le marché des syndics de copropriété, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a introduit dans la loi du 10 juillet 1965, plusieurs nouvelles dispositions rendant systématique la mise en concurrence des contrats de syndics.
Une première tentative a été réalisée avec la loi ALUR en obligeant le conseil syndical à mettre en concurrence le contrat de syndic tout en prévoyant une possibilité de dispense qui doit être votée en assemblée générale.
N’étant pas satisfaite des résultats, la DGCCRF a profité de l’ « ordonnance-copropriété » pour renforcer les obligations de mise en concurrence tout en réduisant les possibilités de dispense.
Voyons cela de plus près.
I. Une obligation de mise en concurrence qui doit être confirmée par l’assemblée générale
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 prévoit que le conseil syndical est tenu de réaliser une mise en concurrence des contrats de syndic « en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel ».
Ainsi, les copropriétaires doivent en assemblée générale avoir la possibilité de choisir entre plusieurs contrats de syndic (au moins deux).
Par conséquent, il n’est plus possible pour le conseil syndical d’affirmer qu’une mise en concurrence des contrats de syndic a été réalisée en interne, mais celui du syndic en place était le mieux disant, justifiant l’absence dans la convocation de contrat concurrent.
Voici une comparaison de l’article 21 avant et après l’entrée en vigueur (1er juin 2020) de l’ordonnance du 30 octobre 2019 :
De plus, l’article 26 du décret du 17 mars 1967 mars 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020 impose aux syndics d’attendre du conseil syndical la communication d’un ou plusieurs projets de contrats avant d’envoyer la convocation de l’assemblée générale.
II. Une dispense de mise en concurrence à l’initiative du conseil syndical
La mise en concurrence obligatoire des contrats de syndic s’impose au seul conseil syndical quand bien même il ne dispose pas de la personnalité morale rendant son éventuelle recherche de responsabilité civile hypothétique.
Malgré tout, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes a souhaité réduire les possibilités de dispense de mise en concurrence donnée au conseil syndical.
Pour cela, par le biais de l’ « ordonnance-copropriété » elle a demandé une modification de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Celui-ci prévoyait que le syndic était contraint d’inscrire à l’ordre du jour la question de la dispense de mise en concurrence qui était alors quasiment toujours votée par les copropriétaires.
À présent, cette obligation a été supprimée en donnant au seul conseil syndical l’initiative de demander au syndic d’inscrire cette question à l’ordre du jour.
Autrement dit, à défaut de consignes expresses du conseil syndical, le syndic n’est plus en mesure de prendre l’initiative d’inscrire cette question à l’ordre du jour.
Néanmoins, nous recommandons vivement au conseil syndical de faire la demande, car à partir du moment où il obtient de l’assemblée générale cette dispense sa responsabilité civile, bien que théorique, ne pourra pas être engagée en cas de défaut de pluralité de contrats soumis à l’ordre du jour.
Rappelons que dans tous les cas, il s’agit d’une dispense et non d’une interdiction permettant tout de même au conseil syndical de proposer à l’ordre du jour un ou plusieurs contrats de syndic concurrents.