La dispense du compte séparé pour les copropriétés de moins de 16 lots : les obligations du syndic
La loi ALUR a maintenu pour les syndicats de copropriété de moins de 16 lots, la possibilité de voter la dérogation à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé. Beaucoup de professionnels ont donc considéré que pour cette catégorie de copropriété rien n’avait changé. Cela est en réalité inexact. La loi a tout de même cadré cette possibilité de dispense en prévoyant notamment des nouvelles obligations pour le syndic vis-à-vis du conseil syndical. Ces dispositions ne seront applicables de plein droit qu’à partir du 26 mars 2015, même pour les contrats en cours d’exécution.
- Interdiction de proposer des honoraires différenciés
La loi ALUR a rendu impoqssible le chantage financier que pratiquait la majorité des syndics pour inciter les copropriétaires à voter la dispense du compte séparé.
Pour cela, elle a précisé que le syndic ne pourra plus proposer de « rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense du compte séparé ». Autrement dit, le syndic ne pourra pas proposer dans son contrat deux tarifs d’honoraires en fonction du fait que le syndicat des copropriétaires accorde ou non la dispense du compte séparé.
Malgré ce verrouillage législatif, certains syndics vont tout de même essayer d’inciter les copropriétaires à voter la dispense du compte séparé en présentant des barèmes de tenue du compte bancaire extrêmement élevés.
Dans ce cas de figure, le conseil syndical devra mettre en concurrence la banque du syndic, ce qui est prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié.
Rappelons, par ailleurs, que même pour les copropriétés de moins de 16 lots, l’ouverture d’un compte bancaire séparé reste la loi. A ce titre, à défaut de vote contraire (c’est-à-dire à défaut de dispense à cette règle) le syndic sera tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé.
- Obligation d’ouvrir un sous-compte bancaire.
Même, si le syndic obtient la dérogation au compte bancaire séparé, il ne pourra pas conserver les fonds des syndicats de copropriétaires sur son compte unique sans prévoir un sous-compte pour chaque copropriété.
En effet, l’article 18 (alinéa 13) modifié précise qu’en cas de dispense de compte séparé, le syndic est tenu d’ouvrir un sous-compte bancaire pour chaque syndicat de copropriétaires. Ce compte doit présenter « comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat ».
Cette disposition oblige donc le syndic a présenter « un relevé bancaire » émanant de la banque et retraçant les opérations financières intrinsèques à la copropriété.
L’article de loi est extrêmement ferme puisqu’il précise que les fonds devront « sans délai » être déposés sur le sous-compte. Cela implique que l’opération doit être inscrite sur le sous-compte au jour de l’opération financière (exemple : virement) ou du dépôt du chèque sans que cette somme ne puisse transiter vers d’autres comptes appartenant au syndic.
3) Obligation de transmission périodique des relevés bancaires
La loi ALUR a également renforcé les pouvoirs du conseil syndical en matière de contrôle du compte bancaire en imposant au syndic de fournir périodiquement les relevés bancaires au conseil syndical.
Cette obligation est innovante à double titre :
- Le conseil syndical est tenu de recevoir les relevés bancaires sans qu’il ait besoin d’en faire la demande préalable auprès du syndic.
- La loi ALUR impose au syndic de remettre au conseil syndical des documents concernant indirectement le syndicat des copropriétaires sachant que le sous-compte est une subdivision du compte unique appartenant au syndic.
*