LA MAITRISE DES CHARGES :
à quelles « données se fier ? » : à celles de l’ARC bien évidemment !
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Le PARTICULIER : l’autre observateur des charges de Copropriété
Le mensuel Le Particulier vient de publier dans son numéro de décembre 2014 les résultats de son enquête bisannuelle sur les charges de copropriété (2013) et leur évolution par rapport à 2012.
Rappelons que le PARTICULIER a le mérite de développer le seul Observatoire national des charges de copropriété (encore une activité en plus de celui de l’ARC, évidemment), tous les autres observatoires ayant déclaré forfait face à la difficulté de l’exercice.
Nous échangeons d’ailleurs régulièrement avec les responsables du PARTICULIER et ses journalistes sur ces sujets comme sur les autres.
II. Quelques chiffres différents : quelles conclusions en tirer ?
Si les chiffres de l’ARC et du PARTICULIER sont assez proches, un certain nombre de nos adhérents de Paris et de la proche couronne ont remarqué certaines différences, et nous ont donc demandé ce qu’il fallait en penser.
En effet, si globalement les montants annuels moyens des charges sont proches entre nos deux observatoires - 45,95 €/m2 pour Le Particulier et 47 €/m2 pour l’ARC, ils différent significativement pour :
- Paris : 57,62 €/m2 pour le Particulier et 51,50 €/m2 pour l’ARC (écart de 11,9 %) ;
- la première couronne : 52,92 €/m2 pour le Particulier et 46,40 €/m2 pour l’ARC (écart de 14 %).
Une des causes de ces écarts peut résulter du fait que la méthode de collecte mise en œuvre par le Particulier, uniquement déclarative, est nettement moins fiable que cette appliquée par l’ARC, qui consiste à exploiter les annexes comptables validées en assemblée générale et qui font l’objet d’un contrôle de l’ARC (y compris pour les surfaces déclarées).
On constate également des écarts sur certains taux d’évolution d’un exercice (2012) à l’autre (2013).
Aussi, pour le chauffage, Le Particulier affiche 6,28 % d’augmentation entre 2012 et 2013 alors que l’ARC constate une évolution de 10,3 %. Comme la quantité de DJU (Degrés-Jours-Unifiés, qui mesurent la rigueur de l’hiver) a progressé de 8,5 % entre 2012 et 2013 et que les tarifs unitaires des fluides (gaz, fioul et chauffage urbain) ont progressé d’environ 2 %, il apparaît que l’évolution annoncée par le Particulier n’est pas crédible.
Pour l’assurance, le Particulier affiche 4,25% alors que l’ARC annonce 7,5%. Le constat effectué au niveau national et local est que la sinistralité ne cesse de croître et que les copropriétés sont obligées de supporter des hausses très importantes (supérieures à 10% dans certains cas) ou voient leur contrat d’assurance résilié sans négociation préalable.
On le voit, là encore les chiffres de l’ARC sont plus « cohérents ». Ceci dit, encore une fois, l’exercice est difficile et nous sommes bien placés pour le dire.
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Faire attention aux bases que vous prenez en compte
Même si nous sommes très admiratifs du travail du PARTICULIER, nous ne vous incitons pas - si vous êtes copropriétaires à Paris ou en proche couronne - à prendre les chiffres du PARTICULIER, pour la raison suivante : ceux-ci étant supérieurs à ceux constatés par l’ARC, vous aurez peut-être la désagréable surprise - même si vos charges sont très élevées – d’apprendre que vous êtes « dans la moyenne ».
Conséquence : vous risquez de vous satisfaire de cette situation et de ne pas engager les mesures de maîtrise nécessaire. Pire : votre syndic risque de vous dire que « tout va très bien et que les charges sont normales ».
Les chiffres de l’ARC, par contre, vous donneront bien la température de vos charges et vous alerterons en cas de distorsion pour vous inciter - vous et votre syndic - à agir.
Pour en savoir plus sur l’analyse des charges de copropriété réalisée par l’ARC au titre de l’exercice 2013 et sur TOUS les chiffres obtenus, il convient de consulter l’article ci-après :
http://arc-copro.fr/sites/default/files/files/dossier_novembre_2014_version_adherent.pdf.