La Ministre du logement confirme la position de l’ARC : un syndic ne peut déléguer le traitement des impayés à une société tierce

 

A plusieurs reprises, l’ARC a rappelé que le syndic ne pouvait déléguer à une structure tierce des tâches rentrant dans ses missions de gestion courante.

 

Cet impératif est prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise dans son point IV : « (Il est) Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer »

 

Madame la Député Laurence Arribagé a donc saisi la Ministre du Logement sur cette question et plus précisément sur la possibilité pour un syndic de faire appel à une société de recouvrement pour gérer les impayés de charges.

Voici donc la question publiée au journal officiel le 12 mai 2015 ainsi que la réponse publiée le 15 septembre 2015 :

 

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Texte de la question

Mme Laurence Arribagé attire l'attention de Mme la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur le recouvrement des charges d'immeubles par les syndics. Il s'avère que des cabinets spécialisés démarchent et proposent aux syndics d'immeubles une méthodologie de gestion du traitement des impayés visant à « simplifier » la tâche du syndic en se substituant à ce dernier via une autorisation obtenue en assemblée générale. Alors même qu'il appartient aux syndics d'immeubles de recouvrer les charges dans le cadre de leur mandat de gestion et de leurs pouvoirs propres, elle souhaite savoir si cette délégation est légale, si le vote d'une telle délégation en assemblée générale des copropriétaires est possible et si un syndic peut ainsi se faire ainsi substituer par une société tierce pour recouvrer des charges d'immeubles, voire également lui céder les créances des copropriétaires débiteurs.

 

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Texte de la réponse

L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit notamment que la mission du syndic comprend l'administration de l'immeuble, sa conservation, sa garde et son entretien. Cet article prévoit également que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu'il ne peut se faire substituer. À ce titre, le syndic doit procéder aux appels de fonds afférents au paiement des charges, ainsi qu'au recouvrement des sommes restées impayées par les copropriétaires. Selon les dispositions de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut engager les actions en justice nécessaires au recouvrement sans autorisation spéciale de l'assemblée générale. Ces dispositions ont été confirmées par la jurisprudence de la Cour de Cassation (voir Cour de Cass. , 3e chbre civ, 15 mai 2002, n° 00-21802). Le recouvrement des charges impayées fait ainsi partie des pouvoirs propres reconnus au syndic pour l'exercice de sa mission. Il ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers et doit donc mettre en œuvre personnellement les procédures et actions nécessaires à ce recouvrement. Le recouvrement ne constituant pas une prérogative de l'assemblée générale, aucun vote n'est nécessaire pour sa mise en œuvre et l'assemblée ne peut légalement déléguer une telle prérogative en application de l'article 18 IV de la loi de 1965. C'est pourquoi une société tierce ne peut exercer au nom du syndic l'ensemble de ces prérogatives ni, par voie de conséquence, recevoir de cessions de créances de sa part.

 

Cette réponse est donc très importante, puisqu’elle confirme que le syndic ne peut déléguer des tâches entrant dans l’administration de l’immeuble à une structure tierce, comme la tenue de la comptabilité des copropriétés mandantes ou bien la gestion des appels de fond auprès des copropriétaires.

 

En toute logique, un cabinet de syndic ne peut donc être constitué par un seul gestionnaire et déléguer la quasi-intégralité des tâches entrant dans l’administration de l’immeuble à une société indépendante.

Cette pratique est néanmoins de plus en plus courante et même organisée par des grands groupes de syndics qui proposent à des petits cabinets de prendre en charge, entre autre, la gestion comptable et le recouvrement des charges.

 

Il est donc essentiel, avant même d’analyser un contrat de syndic, de vérifier l’effectif au sein du cabinet et plus concrètement les services gérés en interne.

 

Il faudra vérifier au préalable qu’’il existe bien en interne au minimum des services : d’accueil, de comptabilité et de contentieux.

 

D’ailleurs, lors de la mise en concurrence des contrats de syndics,  il est essentiel que le conseil syndical visite le cabinet, afin de s’assurer qu’il ne s’agisse pas uniquement d’une adresse postale et qu’il dispose effectivement de l’ensemble des services pour gérer convenablement la copropriété.