La surélévation : une opération exemplaire pour une copropriété

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Dossiers
04/03/2016

La surélévation :

une opération exemplaire pour une copropriété

 
La surélévation a toujours été utilisée en construction. La technique est connue et de nombreux bâtiments de toutes périodes en témoignent. En 1965 le législateur avait déjà prévu cette possibilité et bon nombre de règlements de copropriété la mentionnent aussi. Cependant le législateur avait conditionné, à cette époque, ces réalisations à l’approbation par l’unanimité des résidents du dernier étage. Autant dire qu’avec un droit de véto accordé aux copropriétaires du dernier étage cette possibilité était inexploitable. Mais depuis la loi Alur, la situation a changé et les copropriétaires du dernier étage ne disposent plus d’un droit de véto, mais d’une priorité à l’acquisition d’un nouveau logement issu de la nouvelle construction. Cela relance donc l’intérêt porté à ces opérations.

I.Un sujet méconnu

A.Les indispensables travaux de rénovation

Les années sont passées sur des bâtiments qui se sont dégradés. Les équipements flambants neufs d’origine sont devenus inadaptés, hors normes, voire dangereux. Avec leur vétusté, s’est faite de la nécessité d’entretenir les bâtiments. Les copropriétaires connaissaient le coût des charges courantes, ils découvrent le coût des gros travaux d’entretien et de rénovation qui peuvent fragiliser l’équilibre financier de la copropriété.
 
Par ailleurs, des exigences nouvelles sont apparues quant aux niveaux des consommations énergétiques. Les copropriétés sont parfois qualifiées de « passoires énergétiques ». Avec l’augmentation des coûts de l’énergie, le temps de la surconsommation et des gaspillages est révolu, vient celui de l’exigence de nouvelles performances et de la maîtrise des charges.
Les copropriétaires doivent désormais faire face à des coûts de rénovation sans précédent, s’ils veulent mettre un terme à la dégradation de leur patrimoine et assurer une certaine maîtrise des charges.

B.Des travaux difficiles à financer

Avec les charges qui augmentent nettement (30 % en l’espace de dix ans selon OSCAR, notre Observatoire des charges), les copropriétaires ont des difficultés à financer d’importants projets de rénovation. Il faut donc parfois faire appel à d’autres sources de financement.

C.La surélévation comme outil financier

Construire des surfaces supplémentaires sur le toit permet de les revendre. La surélévation constitue donc un outil de financement des travaux de rénovation et de requalification en copropriété. Le processus est simple : la copropriété reçoit en paiement le produit de la vente des logements créés, ou le produit de la cession par les copropriétaires de leur « droit à bâtir ».
 
La vente de nouveaux lots, déduction faite des coûts de construction, sert à financer des travaux de rénovation globale. Selon la localisation et les immeubles, le produit de cette opération peut se révéler être un véritable trésor caché pour la copropriété. L’objectif est que la rénovation performante de l’ensemble de l’immeuble ne coûte rien aux copropriétaires !

II.Les atouts de la surélévation

La copropriété qui aura mené à bien son opération  de  surélévation verra  ses charges courantes diminuer. À la fois mécaniquement grâce à l’augmentation du nombre de lots sur lesquels ces charges sont réparties (économie d’échelle), mais aussi par la diminution directe des charges liées aux consommations énergétiques.
 
La copropriété aura aussi amélioré la qualité de son cadre de vie et son confort, réaménagé ses locaux collectifs et embelli ses parties communes.
 
Les nouveaux lots créés auront le confort et, si l’immeuble le permet, les performances d’un bâtiment basse consommation (BBC). Autant de facteurs qui concourent à  augmenter la valeur patrimoniale des biens.

III.Réussir un projet de surélévation

A.Un projet à inscrire dans la durée

La vie d’une copropriété est rythmée par son assemblée générale annuelle. Les décisions sont difficiles à prendre, parfois  faute d’information et de communication, faute de temps, mais aussi à cause de divergences d’intérêts entre les copropriétaires : certains viennent de s’endetter pour acheter, d’autres ont de faibles revenus, d’autres encore envisagent de vendre tandis que certains veulent engager rapidement des travaux... Les charges sont déjà lourdes, il est difficile de mettre tout le monde d’accord, on remet souvent à plus tard, le plus loin possible, des décisions importantes.
 
La surélévation est un projet séduisant, mais délicat qui nécessite de bien comprendre les enjeux pour partager ensuite un projet de longue haleine, puis le porter. La prise de conscience  par les copropriétaires de la réalité financière  de la copropriété face à une vague de travaux lourds et indispensables nécessite une longue période de maturation. Vient ensuite  le temps de l’acceptation  de la solution que représente la surélévation. Ces caps passés, le  rythme peut s’accélérer.
 
Malheureusement, toutes les copropriétés ne sont pas aptes à supporter une surélévation. Il faut dans un premier temps s’assurer de la faisabilité du projet sur le plan des règles d’urbanisme local et sur le plan architectural.

B.Une association dédiée : Planète Surélévation

Planète Surélévation est une association qui regroupe des représentants de l’ensemble des professions impliquées dans un projet de surélévation et accompagne les copropriétés dans leur projet.
 
Son but est d’œuvrer pour lever les obstacles aux opérations de surélévation, mais aussi d’extension (sur le même terrain) et plus généralement de valorisation du foncier disponible en copropriété et dans l’intérêt des copropriétés, grâce au « BIS » Bilan Initial de Surélévation ©.
 
Le BIS est une méthodologie élaborée et mise en œuvre par l’association Planète Surélévation afin de répondre aux besoins exprimés par les copropriétés et les propriétaires qui se posent des questions sur les possibilités de valorisation du foncier disponible : surélévation, extension des bâtiments.
 
L’objectif du BIS est de fournir de la visibilité sur la faisabilité de l’opération de surélévation envisagée par la copropriété, en regard des contraintes administratives, techniques, économiques et juridiques ainsi que d’accompagner la copropriété dans la restitution de l’étude pour accompagner la compréhension du projet et de ses enjeux à l’ensemble des copropriétaires et les conduire aussi naturellement que possible à la surélévation.
 
Planète Surélévation est issue d’une groupe de travail de l’association Planète Copropriété, association  à laquelle l’ARC participe activement.