La suspension de l’assemblée générale :
une situation marginale qui ne doit pas justifier une « mise sous administration »
Nous avions déjà abordé la question des incidents de séance en assemblée générale dans notre abus 3940 (www.arc-copro.com/etvx. La suspension de l’assemblée générale est l’un de ces cas où les copropriétaires n’ont pas toujours connaissance des moyens leur permettant d’éviter une seconde convocation de la réunion ou le recours à l’administration provisoire.
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Que se passe-t-il si l’assemblée générale est suspendue avant que l’ordre du jour n’ait été épuisé ?
Le fait pour une assemblée générale de ne pas délibérer sur une partie de l’ordre du jour n‘entache pas la validité des décisions régulièrement prises sur l’autre partie de l’ordre du jour.
Un copropriétaire qui se plaindrait de l’absence de délibérations sur certaines questions peut toutefois obtenir du syndicat des dommages-intérêts s’il apporte la preuve du caractère préjudiciable de cette situation.
Si vous souhaitez impérativement que des questions non traitées soient soumises au vote, vous devez demander au Président de séance de proposer l’adoption d‘une résolution imposant au syndic la convocation d’une autre assemblée générale dans un délai déterminé.
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Le syndic quitte intempestivement la réunion à la suite d’un refus de quitus ou d’une absence de renouvellement de son mandat. Que faire ?
Le départ du syndic à la suite du refus des copropriétaires de le renouveler ou suite à un vote négatif sur l’approbation des comptes, sur le quitus pour sa gestion ou sur le montant de ss honoraires de base, ne doit pas empêcher l’assemblée générale de se poursuivre. Il convient alors de récupérer la feuille de présence (pour pouvoir comptabiliser les voix) et de procéder à la désignation d’un nouveau secrétaire aux fins d’achever l’examen des questions figurant à l’ordre du jour.
Si le syndic ne souhaite pas gérer à nouveau la copropriété, il devra alors notifier sa démission en respectant un préavis de trois mois (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR), ce qui vous laissera le temps d’organiser une assemblée générale extraordinaire pour lui trouver un successeur.
Lorsque le syndic n’est pas reconduit dans ses fonctions et qu’il n’y a pas d’autre contrat de syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale, il peut aussi menacer l’assemblée - si elle ne revient pas sur son vote - de faire nommer un administrateur provisoire compte tenu de ce que la copropriété serait, en pareil cas, dépourvue de syndic.
Il ne faut surtout pas céder à ce chantage. Vous devrez alors désigner un copropriétaire comme syndic provisoire. Celui-ci convoquera alors une assemblée générale extraordinaire dont l’ordre du jour ne pourra être que l’élection d’un nouveau syndic.
Le syndic qui exercerait ce chantage à la désignation d‘un administrateur judiciaire est dans l’incapacité juridique de saisir un tribunal. La situation ici visée est celle prévue par l’article 46 du décret du 17 mars 1967 lorsque les copropriétaires n’ont pu parvenir à désigner un syndic à la majorité légale.
Le texte précité réserve l’exercice de la désignation d’un syndic judiciaire (ou d’un administrateur provisoire) aux seuls copropriétaires et/ou membres du conseil syndical.
Le syndic n’a donc pas qualité à agir au sens procédural du terme.
Nous vous citons des extraits d’une décision rendue par le Tribunal de Grande instance de Bobigny saisi par des adhérents qui demandaient la rétractation d’une ordonnance ayant placé le syndicat sous administration provisoire : « il résulte de l’examen du procès-verbal que les copropriétaires ont décidé souverainement à une large majorité de ne pas renouveler la société S comme syndic de la copropriété. La société ayant refusé de poursuivre l’assemblée afin que soit nommé un syndic bénévole comme demandé par les copropriétaires, l’assemblée générale s’est poursuivie et il a été décidé d’adopter la forme coopérative, Madame X a été nommée aux fonctions de syndic bénévole ; il résulte des éléments rappelés ci-dessus que le syndicat ne peut être considéré comme dépourvu de syndic ; en conséquence, il y a lieu de rapporter intégralement les dispositions de l’ordonnance sur requête du 03/11/2014 portant la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété »
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Le syndic vous met à la porte de la salle de réunion de son cabinet. Que faire ?
Si à la suite du rejet de sa candidature, le syndic en exercice vous chasse de son cabinet où l’assemblée générale était réunie :
- regroupez-vous dans un autre lieu (toujours dans la commune du lieu de situation de l’immeuble) ;
- refaites signer une feuille de présence ;
- nommez un nouveau secrétaire de séance (le président du conseil syndical ou un des copropriétaires présents) ;
- poursuivez l’assemblée selon l’avancement de l’ordre du jour initial.
La suspension de l’assemblée doit donc demeurer marginale et ne jamais justifier le placement de la copropriété sous administration provisoire à l’initiative du syndic.