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Legislation

Echéance du contrat de syndic et convocation à l’assemblée générale

Analyse de la décision

Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.

La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/03/2021

En tant que copropriétaire puis-je demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire ?

Question: Je souhaite effectuer des travaux sur mon lot privatif qui affectent les parties communes, puis-je demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour les commencer rapidement? Que faire si ce dernier refuse de la convoquer?
Réponse: À titre liminaire, nous soulignons qu’il vous faut effectivement l’autorisation de l’assemblée générale pour pouvoir effectuer des travaux sur votre lot privatif qui affectent les parties c
Legislation

L’assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est expiré peut être annulée

Analyse de la décision

Lorsqu’un syndic en titre ne prend pas la précaution de convoquer à temps une assemblée afin de désigner le prochain syndic (lui-même en cas de réélection), ou lorsqu’une assemblée s’est tenue à temps mais qu’elle a été annulée par décision judiciaire, ou encore lorsque cette assemblée n’a pas permis de recueillir une majorité suffisante pour désigner le prochain syndic, la copropriété peut se retrouver, malgré elle, sans syndic.

Legislation

En cas de fusion absorption du cabinet de syndic, le syndic doit être habilité pour convoquer une assemblée générale

Analyse de la décision

Les regroupements de syndics par fusion absorption sont régulièrement dénoncés dans nos abus, du fait entre autres, des méthodes employées. C’est ce que l’on  constate à nouveau à la lecture du jugement rendu le 30 septembre 2016 par le TGI (Tribunal de Grande Instance) de Paris à l’encontre du groupe Citya Immobilier et plus particulièrement de son agence de Paris 18ème CITYA Étoile Immobilier.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 13/11/2020

Une assemblée générale uniquement par correspondance est-elle possible ?

QUESTION: Mon syndic a convoqué l’assemblée générale pour une tenue prévue au 3 décembre 2020. Il m’informe qu’à cause du confinement, il a décidé unilatéralement que l’assemblée générale se tiendrait que par correspondance, à travers l’envoi de formulaires. Est-il en mesure d’imposer ce changement de tenue d’assemblée générale, sans avoir obtenu au préalable ne serait-ce que l’avis du conseil syndical?
REPONSE: L’ordonnance 2020-595 du 20 mai 2020 qui a modifié l’ordonnance du 25 mars 2020, a prévu des dispositions dérogatoires à la loi du 10 juillet 1965 pour justement répondre aux contraintes li
Legislation

Assemblée générale : un objet par question sauf caractère indissociable avéré

Analyse de la décision

Afin de limiter les débats, le syndic est souvent tenté de regrouper des objets divers dans une même question portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cette pratique soulève régulièrement des interrogations légitimes de copropriétaires quant à leur régularité.

C’est pourquoi la cour de cassation rappelle régulièrement la législation applicable et récemment dans un arrêt du 11 juillet 2019.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 12/05/2022

J’ai vendu mon appartement, mon mandat de syndic non professionnel peut-il perdurer pour convoquer une assemblée générale élective ?

Question: Je suis syndic non professionnel au sein de ma copropriété. J’ai vendu mon seul logement la semaine dernière. N’étant plus copropriétaire au sein de l’immeuble, mon mandat de syndic est-il caduque ou bien puis-je convoquer une assemblée générale pour nommer un nouveau syndic?
Réponse:Votre interrogationest traitée à travers l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci donne deux informations importantes. Tout d’abord, pour être syndic non professionnel, tout cop
Legislation

Action en justice engagée par le syndic : l’habilitation donnée par l’assemblée générale doit être déterminée

Analyse de la décision

En cas de différend opposant le syndicat à un copropriétaire ou à un tiers, et en l’absence de solution amiable, l’action judiciaire se révèle être la seule alternative.

L’instance judiciaire doit être appréciée et exercée avec rigueur, en raison de ses aléas, son coût et des vices de procédures potentiels, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018.

Legislation

Responsabilité personnelle de l’ancien syndic professionnel pour notification tardive de la convocation d’une assemblée générale à des copropriétaires

Analyse de la décision

La régularité des assemblées générales convoquées par un syndic professionnel se révèle bien souvent perfectible, conduisant des copropriétaires à envisager leur annulation judiciaire, mais aussi à s’interroger sur des éventuelles poursuites à l’égard de l’auteur de la notification défaillante.

La cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 15 décembre 2020 souligne les conditions légales d’une condamnation personnelle du syndic fautif.

Legislation

L’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic entraîne l’annulation rétroactive des assemblées qu’il a convoquées

Analyse de la décision

Parce que les copropriétés sont des lieux où les intérêts des copropriétaires divergent, entre connivences et conflits d’intérêts, ces divergences peuvent s’exprimer lorsqu’est abordée la question de l’élection du syndic.

A partir du moment où le choix du syndic ne convient pas à certains copropriétaires, ils peuvent saisir le juge d’une demande en annulation de la délibération qui l’a désigné, voire de l’assemblée en entier.

Legislation

Seul un copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale

Analyse de la décision

Là encore, nous sommes sur un principe bien établi et depuis longtemps : seul un copropriétaire peut saisir le juge pour contester une décision d’assemblée générale.

Dans le cas où une personne autre qu’un copropriétaire agirait sur ce fondement, le juge déclarerait son action irrecevable et ce motif serait suffisant pour rejeter d’emblée sa demande, sans examen sur le fond de cette demande.

Legislation

La Cour de Cassation confirme que l’ordre du jour de l’assemblée générale peut être amendé (modifié en cours d’assemblée générale)

Analyse de la décision

Il n’est pas toujours simple pour un profane de s’y retrouver dans les méandres du droit (textes et décisions de justice), autrement dit savoir ce qui est licite, notamment en matière de tenue de l’assemblée générale.

La Cour de Cassation a rendu le 16 septembre 2015 (n° 14 - 14518) un arrêt important, confirmant la capacité d’amendement de l’ordre du jour de l’assemblée générale.