L’ARC saisit la DGCCRF au sujet de la clause qui prévoit une revalorisation rétroactive des honoraires

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12/01/2018

L’ARC saisit la DGCCRF au sujet de la clause qui prévoit une revalorisation rétroactive des honoraires

 
Décidément, les syndics ont toujours des idées pour augmenter en cours d’exercice leurs honoraires.
 
À ce titre, nous avons dénoncé dans l’abus n°4316  la clause insérée dans le contrat du cabinet Cadot Beauplet Safar qui prévoit une possibilité de revalorisation rétroactive de ses honoraires à la date de début de l’exercice.
 
Selon notre analyse ce type de disposition est non seulement illégal, mais aussi contraire au principe de mise en concurrence transparente des contrats de syndic.
 
Nous avons donc saisi la Direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes (DGCCRF) pour connaître sa position, que nous publierons dès réception de leur avis.
 
Voici donc le courrier :
 
« Madame,
 
En tant que Directeur général de la principale association nationale représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires - comptant plus de 14.000 copropriétés adhérentes - je me permets de vous saisir concernant une clause figurant dans le contrat de syndic du cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR pour laquelle nous aimerions connaître votre avis sur sa légalité.
 
Le point 7.1.5 du contrat type règlementaire défini par le décret du 26 mars 2015 donne une possibilité pour le syndic de prévoir une clause de révision de ses honoraires lorsque le mandat est voté pour une période supérieure à un an.
 
Ainsi, la grande majorité des cabinets ont introduit une formule de révision qui est d’ailleurs complexe et qui fait appel à des indices qui ne sont pas forcément en rapport avec l’activité du métier de l’administration de biens.
 
Ceci étant, cette révision s’applique à une date fixe et pour la période restante du contrat en vigueur.
 
En revanche, le contrat du cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR prévoit la clause suivante :
 
« 7.1.5 Modalités de rémunération
 
La rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s’élève à la somme de 5.583,33 € hors taxes, soit 6.700,00 €  toutes taxes comprises
 
Cette rémunération est payable d’avance/à terme échu (rayer la mention inutile) suivant la périodicité suivante (préciser le terme) : Par trimestre.
 
Elle peut être révisée chaque année à la date de l’assemblée générale avec effet rétroactif à la date de départ de l’exercice comptable après vote de l’assemblée. »
 
Autrement dit, les honoraires fixés lors de sa nomination peuvent être révisés par l’assemblée générale avec un effet rétroactif à la date du début de l’exercice, ce qui nous semble non seulement contraire aux dispositions règlementaires, mais aussi biaise la mise en concurrence obligatoire des contrats de syndic.
 
En effet, l’article 29 du décret du 17 mars 1967 précise que « le contrat de mandat fixe sa durée et prévoit les éléments de détermination de la rémunération du syndic ».
 
Or, en prévoyant dans le contrat une clause donnant une possibilité de voter une révision rétroactive des honoraires sans en encadrer les éléments de détermination, cela implique que les honoraires votés lors de l’assemblée générale qui l’a nommé deviennent incertains.
 
Mais encore, cette clause biaise complètement la mise en concurrence des cabinets de syndic.
 
Et pour cause, le contrat de mandat est voté par les copropriétaires en assemblée générale,  en prenant en considération les honoraires proposés par le syndic.
 
Si ce dernier peut, en cours de mandat, modifier ses honoraires avec un effet rétroactif, cela implique qu’il pourra proposer dans un premier temps un tarif peu élevé afin d’augmenter ses chances d’être élu pour, dans un second temps, réclamer une revalorisation de ses honoraires.
 
La mise en concurrence se retrouve alors complètement tronquée, perdant tout intérêt.
 
C’est devant cette nouvelle situation que nous vous interrogeons sur la légalité d’une telle clause insérée dans les contrats de mandat.
 
Vous trouverez en pièce jointe le contrat complet du cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR.
 
Nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire, et nous vous prions d’agréer, Madame la Directrice, nos salutations les plus distinguées.
 
 
Émile Hagège
 
Directeur général de l’ARC
 
PJ : copie du contrat du cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR »