Nous avons eu connaissance d’une belle initiative qui est la création d’une Association Nationale de Gestionnaires de Copropriétés.
Depuis plusieurs années, l’ARC réclame un observatoire des conditions de travail et de formations des gestionnaires de copropriétés.
Et pour cause, notre association est effarée par le manque de connaissances de ces derniers aussi bien dans les domaines juridique, technique que comptable alors qu’ils sont censés bénéficier d’une formation continue.
D’ailleurs, nous sommes souvent sollicités par des gestionnaires en activité qui nous dénoncent les conditions de travail et surtout les politiques commerciales des syndics, et plus particulièrement des grands groupes, qui peuvent être contraires aux intérêts des copropriétés qu’ils gèrent.
Nous suggérons donc à cette association deux pistes de réflexion afin d’améliorer le professionnalisme des gestionnaires qui, à coup sûr, permettront une meilleure administration des copropriétés.
Une formation des gestionnaires basée sur les textes de loi
Les formations réalisées par les syndics professionnels sont souvent axées non pas sur les textes légaux et règlementaires, mais sur la stratégie commerciale du cabinet.
L’enjeu est de présenter les textes en faveur de la politique financière que le cabinet souhaite engager.
Ces journées de formation se transforment en séminaires entraînant au final une mauvaise connaissance des textes de lois ce qui, au-delà de réduire les compétences des gestionnaires, conduit à une mauvaise gestion des copropriétés mandantes.
Pire que tout, nombre de pseudos « formations » sont assurées par des commerciaux de sociétés parties prenantes aux sujets sur lesquels ils délivrent la « bonne parole » C’est le cas de la pose des répartiteurs de frais de chaleur, ou bien de la fausse obligation de voter la réalisation du DTG ( diagnostic technique global )
Les gestionnaires aux connaissances plus juridiques que techniques, en sont réduits à « avaler » la couleuvre qu’on leur sert...
Ils sont cantonnés au rôle de commerçant défendant une politique mercantile au lieu d’être de véritables gestionnaires, au service des copropriétés.
Par conséquent, il nous semble indispensable que ces gestionnaires puissent bénéficier de véritables formations qui soient réalisées par des professionnels extérieurs et neutres spécialisés dans le domaine de la copropriété, ou de véritables techniciens et experts qui sauront transmettre un véritable savoir.
Il faut donc interdire que ces formations soient réalisées par des personnes ayant des intérêts avec le cabinet, avec la mise en œuvre de travaux, ou bien encore par le biais de chambres professionnelles.
Une rémunération des gestionnaires pernicieuse et contre- productive
Bien souvent sont organisés au sein des cabinets des réunions d’objectifs qui mettent en avant les « prouesses » financières réalisées par les gestionnaires au profit du syndic.
Un palmarès est alors dressé afin de stimuler les gestionnaires à facturer au syndicat de copropriétaires un maximum de prestations quitte à abuser …
D’ailleurs, nombre de contrats de travail prévoient une prime calculée sur les honoraires supplémentaires que le gestionnaire a réussi à facturer aux syndicats de copropriétaires. (honoraires sur travaux, honoraires sur le recouvrement, honoraires sur les déplacements supplémentaires, tout ce qui est « en plus » du forfait de base est pris en compte dans le calcul du pourcentage de « commissionnement »)
Cette démarche crée des abus réguliers dénoncés à travers notre site internet.
OUI Il est indispensable de revoir les conditions de rémunération des gestionnaires en évacuant des contrats de travail ce type de clauses, tout en revalorisant leur salaire afin qu’il soit en adéquation avec les longues journées effectuées.
Certains diront « augmentation des salaires équivaut à augmentation des honoraires », justement non car aujourd’hui, la plupart des contrats de travail sont déjà annualisés en forfait jours, et les larges amplitudes horaires faites par les gestionnaires ne sont plus à démontrer.
Ainsi, lorsque le syndic tient une assemblée générale en dehors des heures ouvrables, les prestations supplémentaires facturées au syndicat de copropriétaires sont versées intégralement au syndic, sans, la plupart du temps, que le gestionnaire perçoive d’ heures supplémentaires.
De plus, l’ARC est favorable à une revalorisation des honoraires à partir du moment où le syndic s’engage à travailler en collaboration avec le conseil syndical et gère de manière efficace la copropriété, dans le seul intérêt de cette dernière.
Ceci étant, dans la pratique, si le syndic souhaite effectivement une revalorisation des honoraires tout en voulant augmenter la productivité des gestionnaires c’est bien sans améliorer leurs conditions de travail ni la qualité de la gestion des copropriétés.
L’ARC ne manquera pas de saisir le Président de cette association afin de lui faire part de nos suggestions pour améliorer les conditions de travail et de formation des gestionnaires de copropriété.