Afin de préserver les intérêts des syndicats des copropriétaires, l’ARC ne publie pas sur son site internet l’ensemble des actions qu’elle réalise et qui ont un caractère politique, impliquant des institutions et des ministères.
A ce titre, l’ARC a œuvré pour limiter les velléités des syndics en matière de tarification de plafonnement de l’état daté qui a été fixé en définitif à 380 € TTC.
Certains diront que ce tarif est encore largement prohibitif. C’est vrai mais en face la demande était pour certains de fixer un coût plafonné à 480 € tandis que d’autres en réclamait 600 €.
Plus dérangeant, certains syndics avaient considéré que ce tarif était par lots vendus impliquant une double tarification en cas de mutation d’un lot d’habitation et de cave ou de parking.
Grâce à l’intervention de l’ARC, l’article 10 de « l’ordonnance de copropriété » du 30 octobre 2019 a modifié l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en précisant qu’il s’agit « d’un tarif pour l’état daté d’un lot ou de plusieurs lots, objet de la même mutation ».
« Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; »
Parmi les actions menées, nous avons été auditionnés par l’autorité de la concurrence qui a été saisi pour information, par le gouvernement sur le tarif acceptable du plafonnement de l’état daté afin qu’il remette un avis.
Comme nous allons le constater, leur analyse est très instructive car elle démontre que les jeux étaient déjà faits avant même que cette autorité ne soit saisie.
Reprenons les grandes lignes indiquées dans l’avis de l’autorité de la concurrence concernant le plafonnement de l’état daté.
I. Un avis non suivis par le gouvernement
Tout d’abord, l’autorité de la concurrence indique dans son avis que la méthode prodiguée pour fixer le tarif plafonné de l’état daté suggéré par l’autorité de la concurrence n’a pas été reprise par le gouvernement.
Ensuite elle précise que les tarifs fixés dans les contrats de syndic sont déconnectés de la réalité des couts.
La meilleure preuve est que d’un syndic à un autre on passe du tarif simple au quadruple.
De plus, elle précise que ce tarif plafonné va devenir le prix règlementé, impliquant que les syndics qui prévoyaient dans leur contrat un coût plus proche de la réalité vont profiter de cette aubaine règlementaire pour réévaluer leurs tarifs.
En parallèle, les syndics qui prévoyaient un coût plus élevé vont à présent se rattraper sur les tarifs des prestations privatives telles que la lettre de mise en demeure ou bien la lettre de relance.
Bref, un plafonnement de tarif qui ouvre d’autres problèmes à surveiller de près.
Voir en fin d’article, l’intégralité de l’avis remis par l’autorité de la concurrence.
II. L’action de l’ARC
L’ARC est bien consciente que pour la grande majorité des syndics ce décret est synonyme de perte de marge financière car
Ainsi les cerveaux des syndics doivent surement phosphorer pour trouver comment rattraper ce manque de bénéfices. Une des alternatives qui commencent à sentir « mauvais » est de facturer en parallèle de l’état daté un nouveau document qui s’intitule « le questionnaire de notaire ».
Celui-ci découle d’une convention signée entre les professionnels de syndics et les notaires qui a pour but de sécuriser la vente et donc la responsabilité des notaires.
Pour cela les syndics doivent leur remettre différents documents complémentaires de la copropriété tels que les diagnostics ou les carnets d’entretien.
Jusqu'à présent cette tâche était incluse dans le tarif prohibitif de l’état daté.
A présent que son coût est plafonné, la tentation serait de réclamer aux copropriétaires vendeurs une prestation complémentaire qui soyons clair est complètement illégale et qui consiste à compléter ce questionnaire de notaire.
Nous restons vigilants, sachant que la répression des fraudes a déjà été saisie par notre association afin d’être en alerte sur toutes nouvelles dérives des syndics.
A suivre de très près… `
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Publié au Journal officiel du 23 février 2020, le décret n° 2020-153 du 21 février 20201 fixe à 380 euros TTC le prix maximal que les syndics sont autorisés à facturer à leurs clients pour l’établissement d’un « état daté ». Un tel document est établi par le syndic pour permettre à l’acquéreur d’un bien immobilier en copropriété de prendre connaissance des sommes dues à la copropriété par le vendeur. Le 28 novembre 2019, le gouvernement a saisi l’Autorité en urgence pour avis sur un projet de décret proposant l’introduction d’un tel plafond. L’Autorité note que certaines des suggestions qu’elle avait formulées afin d’améliorer la méthode de fixation du tarif de la prestation d’établissement de l’état daté n’ont pas été reprises par le Gouvernement. L’état daté relève du monopole du syndic de la copropriété L’avis rendu public aujourd’hui a d’abord noté que l’établissement de l’état daté relève du monopole du syndic de la copropriété dans laquelle se situe le bien cédé. Les honoraires de l’état daté sont par ailleurs convenus entre le syndic et la copropriété. Cette dernière n’est toutefois pas véritablement incitée à les négocier, leur règlement étant à la charge du seul copropriétaire cédant. Ce copropriétaire est donc doublement « captif » : d’une part, il ne peut s’adresser qu’à son syndic pour l’établissement de l’état daté, et, d’autre part, il se voit imposer des honoraires qu’il n’a pas lui-même négociés. En conséquence, les honoraires de l’état daté sont souvent élevés et décorrélés de la réalité des coûts. L’Autorité a attiré l’attention du gouvernement sur les limites du plafonnement tarifaire prévu par la loi L’Autorité a d’abord observé que, lorsqu’un plafond tarifaire est institué, les honoraires pratiqués ont tendance à s’aligner naturellement sur ce plafond, notamment pour les entreprises qui proposaient préalablement un tarif plus faible. En l’occurrence, le plafond envisagé – et finalement retenu – par le gouvernement correspond à la médiane des honoraires effectivement constatés pour l’établissement de l’état daté. Ceci signifie que les syndics qui pratiquaient jusqu’ici des honoraires inférieurs au plafond retenu (soit 50 % du total) auront désormais tendance à augmenter leurs honoraires pour les aligner sur le plafond, et ce au détriment des consommateurs. Quant aux syndics dont le montant des honoraires sera amené à baisser à la suite de l’imposition du plafond, ils pourraient tenter de compenser cette perte en augmentant les tarifs d’autres prestations. Seraient principalement concernées les prestations dont les tarifs sont également peu négociés par la copropriété, parce qu’elle n’en est pas le payeur, comme les lettres de relance et de mise en demeure adressées aux copropriétaires. Certains syndics entendus au cours de l’instruction ont d’ailleurs confirmé cette possibilité. En conséquence, l’Autorité a proposé, en lieu et place du plafonnement tarifaire actuellement prévu, d’adopter un nouveau dispositif législatif visant à renforcer la négociation des honoraires de l’état daté par la copropriété. Adopter une méthode de fixation du plafond fondée sur les coûts Dans l’attente de cette modification législative, l’Autorité a recommandé dans son avis que le gouvernement modifie la méthode choisie pour fixer le montant du plafond dans le projet de décret. Pour rappel, le syndic détient un monopole sur l’établissement de l’état daté. Dès lors, les honoraires perçus en contrepartie de cette prestation sont souvent élevés et décorrélés des coûts. Dans un tel contexte, un plafond fixé au niveau de la médiane des honoraires effectivement observés ne correspond pas au prix résultant du jeu normal de la concurrence. L’Autorité a donc proposé une méthode d’évaluation du plafond qui soit davantage rattachée à la réalité des coûts. Le secteur ne procédant toutefois pas à une comptabilité analytique, elle a suggéré de recourir à la méthode dite « cost plus » ou de coût majoré, qui consiste à retenir un niveau correspondant au coût moyen réellement observé, majoré d’une marge raisonnable. L’avis a constaté, à cet égard, que la prestation concernée repose essentiellement sur des coûts fixes, ce qui serait de nature à faciliter la détermination du montant du plafond, le temps de travail constituant par ailleurs le principal coût variable. Enfin, l’Autorité a précisé qu’une variation des honoraires pourrait être envisagée dans des cas exceptionnels, par exemple lorsque la durée nécessaire pour effectuer la prestation dépasse le temps qui y est habituellement consacré, à charge pour le syndic de dûment justifier alors ce dépassement d’honoraires. |