Le cas du copropriétaire majoritaire : quelle conséquence sur les votes en assemblée générale ?

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Conseils de l'ARC
26/09/2017

Le cas du copropriétaire majoritaire : quelle conséquence sur les votes en assemblée générale ?

 
Dans des copropriétés de petite et moyenne taille, il est fréquent qu’un copropriétaire détienne plus de la moitié des tantièmes de la copropriété, on parle alors de « copropriétaire majoritaire ».
 
Cette configuration peut-être source de difficultés pour la prise de décision en assemblée générale. En effet, en l’état, un seul copropriétaire pourrait faire basculer les décisions et imposer continuellement sa volonté à l’assemblée générale ou bloquer toute prise de décision.  
 
Le législateur, conscient de ce risque, a prévu cette situation avec les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 Juillet 1965.
 
Voyons ensemble ses conditions d’applications, et les conséquences du non- respect de ce dispositif.

I. Un limitation des voix du copropriétaire majoritaire

L’article 22 de la loi du 10 Juillet 1965 alinéa 2 dispose que « lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».
 
Le calcul s’effectue sur l’intégralité des tantièmes existants et non pas sur les voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale (Cass. 2 Juillet 2008, n°07-14.619).
 
Ainsi, si un copropriétaire détient 600 millièmes des parties communes sur un total de 1000, alors il convient de ramener ses tantièmes à 400, somme du total des voix de tous les autres copropriétaires.
 
Attention à une exception de taille: les propriétaires organismes sociaux bénéficient d’une dérogation, cette règle ne leur est pas applicable.
 
Cela est important à prendre en considération car dans les cas de revente partielle de patrimoine par un organisme social, il reste souvent majoritaire, ce qui signifie qu’il  sera seul décisionnaire et pourra imposer par exemple, des travaux conséquents.

II. Quelles conséquences en cas de non-respect de cette disposition ?

Les tribunaux sont  unanimes, à défaut du strict respect des dispositions de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965, la nullité de l’assemblée générale est encourue.
 
Il a même été jugé  (Cass. 7 août 2009 n°08-17.798) que la nullité est entrainée y compris lorsqu’il n’en résulte aucun préjudice.
Cela signifie que même si l’application de la règle de réduction de voix du copropriétaire majoritaire ne change rien au résultat du scrutin, la nullité sera prononcée.  
 
Certains ont tenté de contourner le principe posé par l’article 22 en cédant des lots à un « acheteur » de complaisance, véritable « homme de paille » dans le cas d’une succession, avec pour finalité de  ne plus être soumis à la règle de réduction des voix.
 
Une telle pratique a été soumise au jugement de la cour de Cassation (Cass.20 juin 2006 n°05-15.255) qui a considéré que cette vente ne présente aucune utilité pour l’acquéreur et que l’intention de fraude à l’article 22 de la loi du 10 Juillet 1965 constituait une infraction.