Le changement collectif des fenêtres : guide méthodologique (première partie)
Vous êtes nombreux à nous interroger sur la façon la plus appropriée d’appeler les charges des travaux de rénovation de l’ensemble des « menuiseries extérieures » de votre copropriété, c’est-à-dire d’utiliser la possibilité de décider en assemblée générale du changement de toutes les fenêtres de la copropriété : les fameux travaux d’intérêt collectif sur parties privatives introduits dans la loi en 2010.
Selon nous ils nécessitent que le conseil syndical effectue un travail de préparation avant l’assemblée générale, puis un suivi des travaux pour s’assurer de leur pleine réalisation. A travers une série d’articles, nous allons préciser notre lecture des textes et proposer une marche à suivre pour le conseil syndical qui souhaite mettre en œuvre le changement des fenêtres de toute sa copropriété.
Tout d’abord, précisons le contexte réglementaire et le principe de ces travaux.
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La situation avant la loi Grenelle
Les fenêtres sont d’après la majorité des règlements de copropriété, des parties privatives.
Jusqu’à présent, le remplacement des fenêtres en copropriété relevait de la décision individuelle de chaque copropriétaire, sauf exception. En effet, seuls quelques cas particuliers prévoient que les copropriétaires doivent soumettre tout projet de changement de fenêtre à l’assemblée générale de la copropriété :
- Lorsque, de façon assez rare, le règlement de copropriété impose de soumettre son projet de changement de fenêtres en assemblée générale ;
- Lorsque le règlement d’urbanisme impose une autorisation de travaux : c’est le cas si la copropriété se situe en secteur sauvegardé ou en site classé. Les travaux sont alors soumis à l’approbation de l’Architecte des Bâtiments de France.
Cependant, le fait que le projet soit soumis à l’assemblée générale ne permettait pas de contraindre le copropriétaire à respecter un minimum d’isolation dans le choix de ses fenêtres, le contrôle portant plus souvent sur le matériau des fenêtres concernées (bois, alu, etc.) ou sur son aspect extérieur (carreaux, etc.). Il était impossible d’imposer l’installation d’une meilleure isolation des fenêtres (double vitrage) à toute la copropriété afin d’agir sur la qualité énergétique du bâtiment.
Cette prévalence du droit individuel sur l’intérêt collectif allait donc à l’encontre des objectifs de rénovation énergétique des bâtiments et de l’intérêt même des copropriétaires.
En effet, quand les fenêtres présentent des caractéristiques thermiques trop différentes et que l’immeuble est en chauffage collectif, il faut chauffer l’immeuble pour que les logements les moins bien isolés (fenêtres en simple vitrage) aient une température acceptable, ce qui implique une surchauffe dans les logements les mieux isolés (avec des fenêtres double vitrage) et l’impossibilité d’équilibrer le chauffage collectif.
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Le principe des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives
En 2010, le législateur a introduit une nouvelle possibilité pour réaliser des travaux en copropriété : l’article 7 de la loi Grenelle (loi 2010-788 du 12 juillet 2010) et le décret 2012-1342 du 3 décembre 2012 ouvrent la possibilité d’effectuer des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives afin de faciliter la réalisation de travaux énergétiques performants. Autrement dit, un syndicat de copropriétaires peut voter le changement de toutes les fenêtres (et/ou de tous les volets), même s’il s’agit de parties privatives. Le coût des travaux est assumé par chaque copropriétaire concerné.
La loi et le décret ont prévu un garde-fou : ils énoncent que les copropriétaires ayant effectué des « travaux équivalents » sur les menuiseries extérieures dans les dix ans précédant l’assemblée générale ne seront pas obligés de réaliser les travaux. Si un copropriétaire a changé ses fenêtres pour des doubles vitrages il y a moins de dix ans, il doit pouvoir le prouver (présentation des factures) pour pouvoir se soustraire à la décision collective d’installation de nouvelles fenêtres.
Malgré cette possibilité de dérogation, faire passer l’installation de doubles vitrages à toute la copropriété en assemblée générale n’est néanmoins pas chose aisée.
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Engager les démarches de remplacement des fenêtres
C’est pour cette raison que nous avons prévu d’étudier tous les aspects d’un tel projet et de vous accompagner pas à pas à travers plusieurs dossiers réservés à nos adhérents collectifs. Dans les articles à paraitre, nous allons vous proposer une marche à suivre pour :
- « Préparer le terrain » en mobilisant les copropriétaires ;
- Définir quels copropriétaires sont concernés ;
- Estimer le montant des travaux pour chaque copropriétaire ;
- Préparer l’assemblée générale et son déroulement ;
- Organiser la bonne mise en œuvre des travaux.
Rendez-vous sur notre site internet dans les semaines à venir. Si votre projet est déjà en cours, n’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier de nos conseils sur les travaux d’intérêt collectif sur parties privatives.