La difficulté avec le communiqué de presse signé par le président de la FNAIM est que l’on ne sait pas s’ils sont réellement écrits ou même lus par ce dernier.
En effet, à l’occasion d’une émission télévisée dans laquelle étaient invités le président de la FNAIM et le directeur général de l’ARC, nous avons mis en avant le communiqué de presse de la FNAIM qui indiquait vouloir proposer aux copropriétaires de la garde de chien (dit dog-sitting).
La FNAIM a démenti, obligeant en plein direct le directeur de l’ARC à présenter le fameux communiqué de presse signé par le président de la FNAIM.
Ce dernier a alors affirmé qu’il s’agissait d’un faux et d’un montage de l’ARC.
Bien entendu, après vérification et constat d’huissier, il s’est avéré qu’il s’agissait d’un document authentique.
Ainsi, soit le président de la FNAIM n’assume pas ses déclarations, soit pire il n’écrit ni ne lit pas les propres communiqués qu’il signe.
A présent, nous allons mettre en évidence un deuxième communiqué de presse de la FNAIM qui fait suite à celui publié par l’ARC ( voir Le tarif plafonné de l'état daté est devenu celui réglementé avec la double peine du faux « pré état-daté ») qui dénonce comment les syndics professionnels ont neutralisé le tarif plafonné de l’état-date par le faux pré-état-daté
Pour cela, nous allons reprendre le communiqué de presse de la FNAIM afin d’expliquer encore une fois pourquoi cette chambre professionnelle est hors sujet.
I. Un état-daté de luxe
Avant de présenter nos commentaires, voici le premier paragraphe du communiqué de presse hallucinant de la FNAIM :
| L’état daté, qu’est-ce que c’est ?
L’article 5 du décret de 1967 sur la copropriété prévoit la transmission d’un état daté. Il est défini comme les informations à fournir à l’acquéreur au moment de l’acte de vente. Sur l’état daté, Jean-Marc Torrollion rappelle qu’« en amont de la fixation du montant du plafond de l’état daté, une étude de la DGCCRF, démontrait que la médiane des coûts se situait à 400 €. Mécaniquement, le plafond fixé - 380€ - a donc engendré, chez plus de la moitié des syndics professionnels, une baisse de la facturation des états datés. » La FNAIM rappelle qu’au sens strict, l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 concerne des informations financières en trois parties, soit 5 pages. « Or, nos documents vont bien au-delà de la stricte obligation réglementaire » rappelle Jean-Marc Torrollion, puisque l’état daté compte aujourd’hui 13 pages. Se sont en effet ajoutés de nombreux éléments relatifs à la vie de la copropriété (assurances de l’immeuble, contrats au bénéfice du syndicat des copropriétaires, renseignements concernant le syndic et l’assemblée générale, état d’avancement technique et financiers des travaux, présence d’une AFUL ou d’une ASL, patrimoine du syndicat des copropriétaires, existence d’emprunts, copropriété en difficulté…) et un dossier technique et environnemental de plus en plus fourni. « Le tarif est plafonné, dont acte. » |
Ainsi, selon les dires de la FNAIM, le prix de 380 euros TTC est dû au fait que la FNAIM produit un document bien plus complet que demandé.
Merci, qui a demandé cet excès de zèle ? Dans quel but ? Vraisemblablement pour sécuriser la responsabilité du syndic et du notaire dans le cadre de la mutation du lot.
Ainsi, pour garantir les professionnels, les consommateurs doivent payer plus.
C’est donc cela la philosophie de la FNAIM, sécuriser le professionnel au détriment du consommateur.
Mais allons encore plus loin dans la critique.
Selon les dires du président de la FNAIM, pour répondre aux exigences réglementaires, cinq pages suffiraient.
Néanmoins la FNAIM qui est un représentant des professionnels sérieux présente un document de treize pages, soit plus du double de ce qui est demandé.
Dans ce cas, il serait intéressant que les syndics proposent deux tarifs :
- « l’état-daté ++ » à treize pages pour un coût du 380 euros
- « l’état-daté réglementaire » à 175.38 euros, soit 46% moins cher.
Voilà ce que devrait être un vrai professionnel, surtout lorsque l’on est mandataire de la copropriété : laisser le choix au copropriétaire-vendeur en optant soit pour une version de base réglementaire soit pour une version améliorée.
Mais ne nous leurrons pas, il s’agit encore d’une argutie de la FNAIM qui essaie de nous rouler dans la farine en essayant de défendre l’indéfendable.
Voyons à présent la suite du communiqué de presse.
II. Le pré état-daté a un prix.
Voici le deuxième paragraphe du communiqué de presse concernant le pré état-daté :
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Le « pré-état daté » existe-t-il ? L’ARC évoque un « faux pré-état daté sans aucune existence juridique ». De quoi parle-t-on ? La notion de pré-état daté n’existe certes pas dans les textes, mais les obligations sont bien réelles ! Par commodité, on appelle « pré-état daté » la longue liste des obligations d’informations devant être communiquées à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse de vente, et ce depuis la Loi ALUR, prévue à l’article L721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation. Pour comprendre à la fois la facilité de langage et la réalité de ce document, il est nécessaire d’énumérer les informations requises : fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur, état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot, carnet d'entretien de l'immeuble et les éventuelles conclusions du diagnostic technique global… N'en jetez plus ! « Ces obligations, ce « pré-état daté », pèsent sur le vendeur et non sur le syndic. Elles sont en réalité – éventuellement – sous-traitées à ce dernier. Cette sollicitation du syndic est un service à part entière rendu au copropriétaire, qui n’est absolument pas obligatoire. » souligne Jean-Marc Torrollion « L’extranet de la copropriété est normalement là pour suppléer aux carences documentaires des vendeurs. Soulignons d’ailleurs que certains copropriétaires sont parfaitement à l’aise avec ces obligations d’information et se chargent eux-mêmes de les remplir. Mais quand ils font le choix de passer par le syndic de l’immeuble, ce service fait l’objet d’un devis et donc d’un accord préalable du copropriétaire demandeur sur le montant de la prestation. » achève-t-il. La sécurité a un prix Quand ce choix est fait, ce qui est recherché avant tout, c’est de s’appuyer sur un véritable professionnel, qui sera engagé par tout acte écrit. « Il est chose aisée d’afficher la gratuité de cette prestation, quand on n’en assume pas la responsabilité… » répond Jean-Marc Torrollion aux critiques. « Cette responsabilité a bel et bien une valeur, et donc un coût, qui n’ira qu’en s’accroissant avec les futurs Plans pluriannuels de travaux et les nouveaux fonds travaux associés ». En conclusion, l’ARC ne saurait exiger du syndic qu’il assume gratuitement des obligations qui n’ont jamais été les siennes, qui requièrent du temps humain et matériel et enfininduisent des responsabilités capitales. « Lorsque nous avons été auditionnés par l’Autorité de la concurrence, la notion de périmètre réglementaire a clairement été exprimée. Nous avions également démontré que l’intensité des sinistres depuis 2014 sur cet acte avait explosé » rappelle Jean-Marc Torrollion. Il est donc totalement faux de parler d’une invention onéreuse du syndic : il s’agit d’un service rendu pour assurer la sécurité totale du copropriétaire. Et la sécurité a un prix. |
Avant de présenter nos commentaires, nous voulons encore une fois affirmer qu’il est hors de question d’affirmer qu’une prestation que réalise le syndic qui ne relève pas de ses missions de base doit se faire de manière gratuite.
Ainsi, à partir du moment où le copropriétaire sollicite l’intervention du syndic, il est évident que ce dernier peut réclamer une rémunération.
En revanche, là où la situation est lamentable est lorsque le syndic contraint le copropriétaire-vendeur à passer par lui pour obtenir les informations nécessaires avant la promesse de vente.
En effet, comme le précise clairement le président de la FNAIM, le syndic est tenu de mettre à la disposition de chacun des copropriétaires l’ensemble des informations dans l’extranet de la copropriété.
Or, de nombreux syndics ne fournissent l’ensemble des informations, contraignant le copropriétaire-vendeur à passer par lui.
Il aurait été intéressant que le président de la FNAIM affirme que dans ce cas la prestation réalisée par le syndic doit être gratuite, car un professionnel ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.
Mais là aussi il ne faut pas rêver, il s’agit avant tout d’une corporation professionnelle et non d’une chambre et encore moins d’un ordre des syndics.
Plus encore, la difficulté est que parfois les notaires sollicitent directement le syndic pour qu’il réalise la prestation qui ensuite est directement intégrée dans les frais facturés par le notaire au copropriétaire-vendeur.
Nous regrettons que le président de la FNAIM garde sous silence cette pratique.
En revanche, nous saluons le courrier du Conseil Supérieur du Notariat qui nous a affirmé l’obligation pour les notaires de vérifier au préalable qu’un devis a bien été signé par un copropriétaire-vendeur pour que le syndic réalise le fameux pré-état-daté.
A suivre…