Le contrat type de Nexity :
analyse pas à pas et commentaires
- INTRODUCTION
La semaine dernière, nous avons publié un conseil (en date du 11 décembre 2015 : www.arc-copro.com/22gc) pour vous montrer comment contrôler pas à pas votre convocation d’assemblée générale.
Nous continuons à vous accompagner dans la préparation de vos prochaines assemblées générales grâce, cette fois, à l’analyse d’un contrat type.
Comme vous nous l’avions annoncé dans un communiqué de presse du 12 octobre dernier www.arc-copro.com/qfi1, suite à l’entrée en vigueur du décret sur le contrat type du 26 mars 2015 : 69 % des contrats types de syndic présentent une ou plusieurs irrégularités majeures ou lacunes.
Prenons ici l’exemple du contrat type proposé à l’une de nos copropriétés adhérentes gérées par Nexity.
- LES PRINCIPAUX ABUS ET NOS REMARQUES
- Des pénalités de retard dérisoires pour la transmission de la fiche synthétique
Comme 90 % des contrats types, celui de NEXITY prévoit une pénalité financière d’un euro au plus par jour de retard pour la mise à disposition de la fiche synthétique de la copropriété. Il s’agit d’un montant purement symbolique qui peut nous interroger sur la volonté réelle du syndic de tenir à jour la fiche synthétique de l’immeuble dont il a la gestion.
Note de l’ARC : Pour rappel, cette disposition, qui n’est pas encore entrée en vigueur, obligera le syndic à communiquer, dans un délai de 15 jours au maximum, la fiche synthétique à tout copropriétaire qui en fait la demande par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le défaut de réalisation de la fiche synthétique sera un motif légitime de révocation (permettant ainsi au syndicat de copropriétaires de changer de syndic en cours de mandat, sans que ce dernier ne puisse réclamer d’indemnités financières).
- Une durée de contrat deux ans
NEXITY syndic prévoit - dans notre cas - un contrat de deux ans.
Rappelons que la durée des contrats de syndics peut aller d’un an à 3 ans.
- Note de l’ARC : Néanmoins, nous vous recommandons vivement d’imposer à votre syndic un mandat pour une durée d’un an. En effet, cela vous permet de plus facilement vous séparer de votre syndic en cas d’insatisfaction.
À noter également que désormais, le conseil syndical est dans l’obligation de remettre en concurrence le contrat de syndic tous les trois ans (selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi MACRON du 6 août 2015) :
« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant même la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic (…) »
Nous considérons en toute logique que le début du délai de trois ans court à compter du début du contrat de mandat de syndic.
Ainsi, le problème juridique qui se pose avec un contrat de deux ans renouvelé pour deux ans, c’est que le conseil syndical sera dans l’impossibilité de remettre en concurrence le contrat de syndic dans trois ans, son contrat étant en cours d’exécution. Il faudra donc le remettre en concurrence à l’issue du premier contrat de deux ans.
- Une diminution des honoraires de base dérisoire en cas d’externalisation des archives à une société extérieure
Dans le cas où le syndicat des copropriétaires décide, au cours du mandat du syndic, d’externaliser la gestion et la conservation des archives, le contrat type de syndic doit prévoir une diminution des honoraires de base :
- soit d’un montant convenu entre les deux parties ;
- soit à hauteur du montant de la facture de la société d’archivage (sur justificatif).
Dans le cas du contrat Nexity, le syndic a choisi la première option : il diminue son forfait de base d’un montant de 0,50 €/lot, ce qui est dérisoire et très inférieur à ce que va coûter le contrat d’archivage à la copropriété (à minima 4 ou 5 € par lot).
- Note de l’ARC : Nous déconseillons quoi qu’il en soit d’externaliser la gestion des archives, car - en souscrivant un contrat directement avec la société d’archivage - les garanties en cas de perte d’archives sont réduites par des clauses de limitation de responsabilité, ce qui n’est pas le cas si la copropriété laisse au syndic la charge de la gestion des archives.
- Un coût de vacation horaire au-delà des moyennes constatées
Le contrat type de NEXITY prévoit un tarif horaire pour une vacation entre 20h et 22h de 210 € TTC tandis que la moyenne pour l’Ile-de-France est de 127 € TTC, soit 65 % de plus.
Par ailleurs, on peut remarquer que le même tarif horaire était de 196 € TTC dans le contrat de 2014 de cette copropriété, soit une revalorisation de 7 % entre 2014 et 2015.
Le tarif horaire pour une vacation au-delà de 22h est de 275 € TTC pour NEXITY tandis que la moyenne en Ile-de-France est de 144 € TTC, soit 90 % de plus.
- Coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné
- Note de l’ARC : le contrat type de syndic indique dans son point 9 relatif aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires : « le coût des prestations est imputables au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre », ce qui signifie qu’à présent, le syndic a l’interdiction de prélever ses honoraires privatifs sur la trésorerie du syndicat des copropriétaires. Il devra donc avancer les fonds pour ensuite être payé par le copropriétaire débiteur.
Le coût de la mise en demeure proposé par NEXITY est de 52 € TTC, ce qui est élevé par rapport à la moyenne qui se situe autour de 30 € TTC.
Par ailleurs, la relance après mise en demeure proposée par NEXITY a le même coût que la mise en demeure, à savoir 52 € TTC, alors qu’il devrait s’agir d’une simple relance (coût moyen constaté de 10 € TTC).
Attention : concernant la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et le suivi des dossiers transmis à l’avocat, la rémunération prévue au contrat type ne s’applique qu’en cas de « diligences exceptionnelles », c’est-à-dire que cela ne doit concerner que les démarches rendant l’action en recouvrement plus difficile et complexe qu’en temps normal justifiant ainsi une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir (par exemple : domiciliation de l’héritier à l’étranger, copropriétaire commerçant en liquidation judiciaire, etc.).
Les frais d’établissement de l’état daté sont également plus élevés que la moyenne (477 € TTC pour une moyenne en Ile-de-France de 280 € TTC) : rappelons que nous sommes dans l’attente d’un futur décret qui viendra plafonner le montant des honoraires de syndic concernant l’établissement de l’état daté.
Les frais de délivrance des documents sur support papier
Le syndic a fixé une rémunération de 52 € TTC pour la délivrance de l’ensemble des documents cités, ce qui est encore une fois élevé : la moyenne en Ile-de-France est de 23 €.
- Conclusion
Le contrat type de NEXITY que nous avons pu analyser ici n’est pas ajusté et il est important que le conseil syndical le négocie avant qu’il soit joint à la convocation d’assemblée générale pour le faire corriger en partie et pour revoir le coût des prestations particulières.
Pour aider ses adhérents à négocier leur contrat type, l’ARC a mis en place deux outils dans le site COPRO-SYNDIC du portail de l’ARC : www.leportaildelarc.fr :
- OSCAR SYNDIC qui vous donne des indications sur les tarifs moyens des contrats de syndic ;
- CONTRAT SYNDIC qui vous aide à élaborer votre propre contrat de syndic et vous permet de comparer différents contrats types en cas de mise en concurrence.