Dans le cadre des négociations sur les futures ordonnances « copropriété », pendant que l’ARC tente de faire évoluer le fonctionnement des copropriétés, nous voyons les professionnels qui essaient de passer de nouveaux dispositifs afin de rendre le métier de syndic encore plus attractif économiquement bien entendu.
En effet, selon eux, le métier de syndic n’est pas rentable, devant trouver d’autres moyens de ressources.
Une argutie sachant que l’administration des copropriétés est une autoroute permettant de faire de la gestion locative ainsi que de la transaction immobilière.
En effet, c’est en récupérant des copropriétés de 20 à 1 000 lots qu’ils arrivent à obtenir des mandats pour de la gestion locative ou bien pour la vente de lot.
D’ailleurs, ne serait-ce qu’en constatant comment les grands groupes achètent à tour de bras les petits et moyens cabinets de syndics, on comprend les enjeux financiers qui se cachent derrière.
Ceci étant, présentons le nouveau concept qu’essaie de défendre la FNAIM qui est celui du contrat de syndic « socle ».
I. Un contrat type « socle »
Il faut être clair, bien que nous échangions avec la FNAIM dans des groupes de travail au sein du CNTGI, le projet reste nébuleux, ne nous permettant pas de savoir exactement ce qui se cache derrière la notion de contrat « socle ».
Essayons donc de présenter ce qu’au moins ils essaient de vendre.
Leur approche est de considérer que le syndic est tenu par le contrat type réglementaire définit par le décret du 26 mars 2015, ne pouvant ajouter aucune autre prestation.
Leur concept est que le contrat type doit être maintenu tout en donnant au syndic la possibilité de proposer d’autres prestations de services marchands.
Les offres pourraient être des services de conciergerie pour remettre les clés au locataire, des services à la personne, des services de dépannage…
Ainsi, l’objectif est que le syndic deviendrait un référent pour tout service qui serait transversal à la gestion des copropriétés.
Pour eux, ce dispositif permettrait, à la longue, de créer une véritable concurrence entre les syndics, sachant que chaque cabinet pourra mettre en avant les services parallèles qu’il propose.
Cerise sur le gâteau, il réclame que le contrat de mandat de syndic pourra être validé non plus pour trois ans, mais pour cinq ans.
Comme on le constate, tout un programme que nous allons décortiquer.
II. Des contrats tout-sauf, sauf
Tout d’abord, il est hors de question d’accepter que la loi puisse prévoir des contrats de mandat de cinq ans sachant que la tendance est plutôt de voter des périodes courtes, renouvelables chaque année par l’assemblée générale.
La raison est simple : la gestion assurée par les syndics est tellement insuffisante, voire lacunaire qu’il faut que l’assemblée générale confirme chaque année sa confiance auprès du cabinet ou au contraire le remercie pour mauvais et préjudiciables services.
En ce qui concerne le contrat « socle », se cache derrière le risque, voire la dérive que les syndics proposent des services marchands qui en réalité doivent entrer dans sa mission de base.
Si on peut entendre que le syndic souhaite proposer un service de conciergerie pour remettre au locataire les clés du bien loué, on est plus sceptique lorsque le syndic va proposer un service 7j/7, 24h/24.
Et pour cause, la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) a déjà indiqué qu’il s’agissait d’une prestation qui devait être incluse dans le forfait de base du syndic, ne pouvant être facturée en plus.
Idem, certains syndics proposent des services pour procéder aux négociations des tarifs de l’énergie alors que là aussi il s’agit d’une tâche du syndic.
Ainsi, permettre un contrat « socle » dans lequel on peut ajouter des étages successifs de services entraînera que les syndics, surtout les plus voyous, réduisent à la plus simple expression le contrat de base, pour ajouter des services supplémentaires qui normalement auraient dû entrer dans la gestion courante.
Paranoïa de l’ARC ? Pas si sûr, lorsqu’on sait que déjà beaucoup de syndics facturent en toute illégalité des tâches liées à la gestion du personnel, à des services de maintenance ou de maîtrise des charges…
Enfin, cette solution servira au final plus les intérêts des grands groupes qui pourront plus facilement créer des services annexes marginalisant davantage les petits et moyens cabinets de syndic « artisans ».
Notre analyse est que le syndic doit être modeste et savoir rester à sa place et non à vouloir vendre des services annexes en fonction de la tendance du marché.
Faudrait-il leur rappeler qu’en tant que syndics, ils ont déjà de nombreux enjeux à traiter avec en premier lieu la rénovation des copropriétés, y compris énergétique ?
Alors avant d’aller chercher plus loin, commencez par être de bons gestionnaires de copropriété, vous verrez, tout en découlera…