Le président de l’assemblée générale doit, impérativement, être un copropriétaire
Introduction
Pour qu’une assemblée générale puisse se tenir régulièrement, il est nécessaire d’élire ce qu’on appelle généralement le « bureau » de séance qui se compose impérativement d’un(e) Président(e), d’un(e) secrétaire et éventuellement, d’un(e) ou plusieurs scrutateurs(trices).
La fonction de Président(e), est définie sous les articles 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 et la qualité de la personne élue est importante comme on va le voir ci-après.
Le poste de secrétaire est assuré, de droit par le syndic, sauf si un copropriétaire exprime son opposition à ce maintien de droit, dans ce cas, il est alors procédé à un vote et le syndic est mis en concurrence avec un/des candidats.
L’élection des scrutateurs(trices), ne pose pas de problème particulier, en dehors du fait que les stipulations du règlement de copropriété doivent être respectées quant au nombre fixé (www.arc-copro.com/mkhg). En l’absence de candidat il sera simplement consigné la carence.
Sur la qualité de la personne pouvant assurer la fonction de Président(e)
La difficulté est plus marquée lorsqu’il s’agit de trouver un candidat à cette fonction, car nombre de copropriétaires ont peur de s’exprimer devant un public plus ou moins important ou difficile à maîtriser, ne savent pas ce qu’il faut faire, etc. Ainsi, les copropriétaires peuvent être tentés d’accepter la candidature d’une personne volontaire qui, sans être elle-même copropriétaire, se présente en tant que mandataire du copropriétaire qu’elle représente.
Une telle initiative, si elle soulage les copropriétaires présents, doit néanmoins être écartée en raison des risques que l’assemblée générale encours.
Conséquences de l’élection d’un(e) Président(e) de l’assemblée générale qui n’est pas copropriétaire
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote dans le respect des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, celles-ci exclut entre autres certaines personnes, dont les syndics et les personnes liées à lui (collaborateurs, gardiens et employés de la copropriété).
Cependant, ce droit se limite à s’exprimer exclusivement sur les votes de chacune des questions inscrites à l’ordre du jour, il ne vaut aucunement pour se porter candidat à la fonction, entre autres, de Président(e) de séance.
C’est-ce que rappelle, la Cour de Cassation dans son arrêt (3e ch. civ. 13 novembre 2013, pourvoi n° 12 – 25682) « il n’est pas possible à ce mandataire, lorsqu’il n’est pas lui-même copropriétaire, d’aller au-delà de l’expression des voix de son mandant lors du vote des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale », ainsi que la Cour d’Appel de Bastia (ch. B, 25 avril 2012, n° 11 – 00005) et la Cour d’Appel d’Aix en Provence (CH. 04 A 7 janvier 2011 N° 09/11502) « aucun texte n'autorise une personne extérieure à la copropriété à aller au-delà de l'expression des voix de son mandant lors du vote des questions soumises à la délibération de l'assemblée ; Mr D., simple mandataire, ne pouvait donc être élu président de séance, contrôler la régularité des pouvoirs, diriger les débats, certifier exacte la feuille de présence et signer le procès-verbal ».
Comment faut-il lire ces arrêts ?
En fait, la Cour de Cassation s’est bornée à relever que le mandat donné par le mandant (le copropriétaire) à son mandataire ne comportait pas de mention expresse, l’habilitant à se porter candidat à l’une des 3 fonctions formant le « bureau ». Elle a repris littéralement le prononcé de la Cour d’Appel d’Aix en Provence en 2011, « un mandataire ne peut aller au-delà de ce que le mandant lui a demandé de faire à l’assemblée générale, à savoir, voter pour lui sur toutes les questions inscrites à l’ordre du jour » ET RIEN D’AUTRE.
Sans aucun doute, cette sanction s’appliquerait de la même manière à l’élection du/des scrutateur(s), voire au secrétaire si un copropriétaire devait être désigné à la place du syndic. De même qu’elle devrait également trouver application lorsque le copropriétaire est une « personne morale », dès lors que son représentant en titre (gérant, directeur, …), se ferait représenter par l’un de ses préposés et que ce dernier postulerait en tant que Président, scrutateur, voire secrétaire.
Conseils de l’ARC
Chaque copropriétaire doit, à l’instant de ces élections, porter une attention particulière pour s’assurer que c’est bien un « copropriétaire présent » qui candidate à la fonction portée au vote. Il peut pour cela, interpeller le syndic, seul détenteur de la feuille de présence, sur laquelle sont mentionnés, les noms, prénoms et titre des copropriétaires.
Par ailleurs, un copropriétaire, qu’il soit résident de l’immeuble ou non, connaît malgré tout mieux les copropriétaires et le contexte de sa copropriété qu’une personne étrangère au syndicat des copropriétaires, à ce titre, un copropriétaire est plus à même de présider une assemblée générale.