Lors d’une assemblée générale, tout copropriétaire est appelé à voter en fonction d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Si le copropriétaire ne peut ou ne veut participer à l’assemblée générale en présentiel, il peut voter par correspondance ou par visioconférence, audioconférence ou tout moyen de communication électronique, si l’assemblée générale s’est prononcée préalablement sur cette modalité.
A côté de ces modes de participation, un copropriétaire peut se faire représenter à l’assemblée générale en donnant un mandat par lequel il délègue son droit de vote.
Dans cet article, nous allons voir le formalisme exigé pour le mandat, ainsi que les personnes qui sont habilitées à recevoir ce mandat.
I. Que doit comporter le mandat de vote?
A la différence du formulaire de vote par correspondance, le mandat de vote n’est pas formalisé ni par la loi, ni par un décret ou un arrêté. Il n’y a pas d’obligation pour le syndic de joindre à la convocation de l’assemblée générale un mandat à remplir.
Dès lors, il appartiendra aux copropriétaires qui souhaitent donner un mandat de pouvoir de le formaliser.
C’est la jurisprudence qui nous éclaire sur le formalisme imposé pour que le mandat de vote soit valablement pris en compte en assemblée générale.
Il ressort de la jurisprudence que le mandat de vote doit être écrit, ce qui signifie que le mandat ne peut être tacite. La Cour de cassation l’a évoqué dans un arrêt en date du 19 juillet 1995, confirmé par une décision plus récente du 30 mars 2017 (n°16-13.249).
Ce mandat doit mentionner le nom et prénom du copropriétaire, la date de l’assemblée générale pour laquelle il donne une délégation de son droit de vote. Selon la jurisprudence, il n’est pas nécessaire que les lots du mandant soient mentionnés (civ.3. 15 septembre 2015 (n°14-16.916)). Par ailleurs, pour être valable, il n’est pas nécessaire que le mandat mentionne « bon pour mandat » comme l’indique un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 27 mars 2003.
Ainsi, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé qu’un pouvoir rédigé en ces termes était tout à fait valable : je soussigné Monsieur X donne pouvoir « de représenter Monsieur X à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble … à l’assemblée des copropriétaires convoquée le… » sans autre précision.
En outre, il est à noter qu’un mandat donné pour une assemblée ne vaut que pour celle-ci et non pour une assemblée postérieure, même si elle a le même objet ou pour celle qui aura lieu ultérieurement si la première n’a pas réuni une majorité suffisante. (CA Paris 22 février 2007).
De surcroit, le mandat peut comporter des consignes de vote ou non. S’il comporte des consignes de vote, le mandataire devra les respecter. Néanmoins, s’il ne les respecte pas, il engage le copropriétaire en assemblée générale et ce dernier ne pourra pas faire valoir la nullité de l’assemblée générale. Dans un tel cas, seule une action judiciaire en responsabilité contre le mandataire est possible.
Toutefois, le copropriétaire peut tout à fait s’abstenir de donner des consignes de vote, dans ce cas, le mandataire vote dans le sens qu’il l’entend.
Il n’est par ailleurs, pas nécessaire que votre mandat comporte une indication du nom de mandataire, vous pouvez écrire un mandat de vote sans indication de nom : c’est ce qu’on appelle un mandat sans nom.
En tout état cause, le mandat doit être signé, il s’agit d’un impératif. À défaut de signature, l’assemblée générale encourt la nullité (civ.3. 13.09.2018). Dès lors, il appartient au président de séance de vérifier que tous les pouvoirs sont bien reçus.
Mais qui peut recevoir un pouvoir?
II. Qui peut recevoir un mandat de délégation de vote?
En principe tout copropriétaire ou tiers peut recevoir un pouvoir. En conséquence, votre voisin copropriétaire peut recevoir un pouvoir, de même que votre locataire, votre frère ou une amie.
Comme tout principe comporte une exception, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, fixe une liste limitative de personnes ne pouvant recevoir de pouvoir :
« Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire ni présider l'assemblée générale :
1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;
2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;
3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;
4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin. »
Ainsi toutes ces personnes susmentionnées ne peuvent recevoir de pouvoir, mais le gardien peut-il recevoir des pouvoirs?
En effet, sa situation hybride au sein de la copropriété (employé par le syndicat des copropriétaires, mais sous l’autorité hiérarchique du syndic) interroge. Un arrêt de la haute juridiction en date du 07 mai 2014 (13-11.743) énonce : « peut être considéré comme préposé du syndic au sens de l’article 22 alinéa 4 (devenu alinéa 7), la personne qui même en l’absence de tout contrat de travail liant au syndic travaille pour son compte, exécute ses ordres, accomplit pour son compte des actes de gestion et se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme un préposé. »
Ainsi, le gardien, ni son partenaire de vie, ni leurs ascendants, descendants et partenaires de vie de ses derniers, ne peuvent recevoir de pouvoir.
Hormis, les personnes susmentionnées, toute autre personne peut recevoir un pouvoir. Cependant il existe une deuxième limite.
En effet, conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10% des voix du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, si le copropriétaire dispose au maximum de trois pouvoirs, il n’y a pas de limitation par rapport aux tantièmes.
Si le copropriétaire reçoit au moins quatre pouvoirs, il faut alors calculer que tous les pouvoirs reçus plus les siens ne dépassent pas 10% des voix du syndicat.
Aussi, par exemple :
Je reçois deux mandats de vote + le mien : 43% des voix du syndicat = c’est valable
Je reçois 6 mandats de vote + le mien : 9% des voix du syndicat = c’est valable
Je reçois 4 mandats de vote + le mien = 27% des voix du syndicat = ce n’est pas valable.
Dans cette dernière hypothèse, il faudra subdéléguer un ou plusieurs mandats à d’autres copropriétaires pour ne pas dépasser les 10%;
Par ailleurs, si des époux sont propriétaires d’un lot, l’un des époux représente le lot et peut donc recevoir des pouvoirs (dans les limites susmentionnées), mais l’autre époux peut recevoir des pouvoirs.
Enfin, rappelons que dans le cadre du mandat sans indication de nom, le syndic qui a réceptionné les pouvoirs sans nom doit les communiquer au président du conseil syndical, à défaut à un membre du conseil syndical, en son absence, au président de séance, afin que ce dernier décide de les conserver ou les distribuer et détermine à qui les distribuer.