Les honoraires spécifiques des syndics sont toujours un sujet compliqué pour lequel des surprises peuvent apparaître sans avoir pu les anticiper.
C’est le cas des honoraires spécifiques que peut facturer un syndic si la réalisation d’un audit technique est votée en assemblée générale.
Nous allons voir comment l’évolution des textes de loi peut parfois permettre à certain de voir différemment les choses alors qu’on les croyait pourtant établies.
I. Une première interprétation de la loi claire et limpide
La question paraît tranchée si l’on se réfère tout simplement à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, où il est écrit noir sur blanc que : « seuls les travaux mentionnés à l’article 14.2 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques ».
A contrario, l’article 14.2 ne brille pas pour sa clarté puisqu’il renvoie à la définition de la liste des travaux non compris dans le budget prévisionnel (et pouvant faire l’objet d’honoraires spécifiques) à la parution d’un décret.
Ce décret nous le connaissons bien puisque c’est le décret du 17 mars 1967 qui, dans ses articles 44 et 45, détaille précisément la différence entre les travaux de maintenance courante (compris dans le budget prévisionnel annuel) et les travaux d’entretien exceptionnels obligatoirement votés en assemblée générale et pouvant faire l’objet d’honoraires spécifiques pour les syndics.
Rappelons ici que ces honoraires spécifiques sont obligatoirement votés en assemblée générale à la suite du vote des travaux et sont toujours exprimés sur la base d’un pourcentage du montant hors taxe des travaux votés.
L’article 44 liste donc les travaux considérés comme exceptionnels mais indique aussi en plus « les études techniques, telles que les diagnostics et consultations » qui sont également des dépenses exceptionnelles.
Longtemps à l’ARC nous avons considéré que les études techniques n’étaient pas concernées par les honoraires spécifiques puisqu’il s’agissait d’études et non pas de travaux.
II. Une deuxième interprétation plus ambiguë
C’était sans compter sur les évolutions de la loi et notamment le décret de 2015 qui a (enfin) défini le contenu du contrat de syndic type !
Comme vous allez le voir, les aléas du langage et de son écriture peuvent induire en pratique une réinterprétation des choses assez radicale.
En effet au point 7.2.5 de l’annexe du décret 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic, il est stipulé, comme dans l’article 18-1 A cité plus haut, que « les travaux dont la liste est fixée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques. »
Mais ensuite, et c’est là que tout change, le législateur a trouvé cohérent de recopier la liste de l’article 44 du décret de 1967, liste qui comprend entre autres, comme expliqué plus haut, les études techniques, telles que les diagnostics et les consultations…
Et c’est comme cela que depuis, les syndics proposent en assemblée générale des résolutions pour le vote de leurs honoraires spécifiques lorsque des études techniques telles que les audits énergétiques, les diagnostics d’architectes, etc… sont votées.
Il ressort de tout cela que l’article 18-1 A de la loi de 1965 et le décret de 2015 définissant le contrat type sont en contradiction puisque des études techniques ne sont en aucun cas des travaux, néanmoins nous n’avons pas encore trouvé de jurisprudence sur ce sujet.