Beaucoup d’observateurs de la copropriété et de journalistes s’interrogent sur l’échec des syndics professionnels dans la bonne gestion des copropriétés.
En effet, ils ne comprennent pas pourquoi, même en renforçant les obligations légales à l’égard du syndic et les pouvoirs de contrôle du conseil syndical, la situation reste toujours aussi difficile.
En réalité, le problème est bien connu des pouvoirs publics et même résolu lorsque cela les intéresse.
Voyons donc comment ils agissent à travers la nouvelle obligation d’immatriculation.
L’exemple par l’obligation d’immatriculation initiale des copropriétés
Les pouvoirs publics et en particulier les services de l’ANAH, en charge de gérer le registre des copropriétés, ont pu se féliciter des immatriculations massives des copropriétés réalisées par les syndics professionnels, prouvant le sérieux de la profession.
Ceci étant, cette action n’est pas due au hasard, ni à une prise de conscience des syndics, mais à un son de cloche très clair donné par le législateur. En effet, en cas de défaut d’immatriculation de copropriétés, la loi a prévu une sanction qui consiste à imputer au syndic une pénalité pouvant aller jusqu’à 20 euros par lot et par semaine.
Autrement dit, pour une copropriété de 100 lots qui ne serait pas immatriculée, la pénalité s’élèverait à 2 000 euros par semaine.
On comprend mieux alors la docilité des syndics à être respectueux de cette obligation.
De plus, certains de ces mêmes syndics qui normalement sont moins diligents ont facturé à la copropriété pour réaliser cette obligation un coût de plus de 1000 euros pour une tâche qui prend au maximum une demi-heure.
Cela est sûrement un motif supplémentaire pour expliquer l’enthousiasme des syndics à être en conformité avec les dispositions légales.
Un modèle à reproduire dans la gestion des copropriétés
La difficulté en matière de gestion quotidienne des copropriétés est que la loi ne prévoit aucune sanction à l’égard du syndic en cas de manquement à ses obligations légales ou réglementaires.
Ainsi, le syndic reste libre de faire à peu près ce qu’il veut sans être inquiété par des pénalités financières ni même par une action judiciaire en réparation.
C’est dans ce même contexte que bien souvent, le conseil syndical se retrouve limité dans sa mission de contrôle, et ce malgré ses pouvoirs légaux, compte tenu des obstructions faites par le syndic.
En effet, pour contrôler la bonne gestion de la copropriété, le syndic doit remettre au conseil syndical des pièces stratégiques telles que le grand livre, les factures ou les relevés bancaires. Or, sachant pertinemment qu’il ne risque quasiment aucune sanction en traînant, ou pire en refusant de remettre les documents il est peu empressé voire… aux abonnés absents.
C’est dans ce cadre que nous avons saisi les ministères de la Cohésion des territoires et de la Justice, pour prévoir dans les futurs textes légaux des sanctions lorsque le syndic fait « opposition » aux pouvoirs du conseil syndical.
En effet, il n’est pas normal d’avoir des intérêts à deux niveaux : un pour les pouvoirs publics qui ont verrouillé le dispositif en prévoyant des pénalités financières, et celui de la copropriété et en l’occurrence de son conseil syndical qui passerait au deuxième plan.