Dans le cadre du projet de loi « Evolution du Logement et Aménagement Numérique (ELAN) », le Sénat a organisé plusieurs réunions de consensus au cours desquelles l’ensemble des acteurs de la copropriété ont pu s’exprimer et présenter leur vision de la situation.
L’ARC y a bien évidemment participé, ainsi que les chambres professionnelles des syndics. Des contributions ont été déposées, avec pour l’ARC deux documents majeurs qui sont d’une part, nos 43 propositions de réformes pour améliorer la gestion des copropriétés (voir article http://arc-copro.fr/documentation/les-43-reformes-que-larc-suggere-au-gouvernement-en-matiere-de-droit-sur-la) et d’autre part, nos 40 propositions pour dynamiser la rénovation des copropriétés (voir article : http://arc-copro.fr/fevrier2018 .
En parallèle, l’UNIS a aussi présenté ses remarques et propositions qui ont fait l’objet d’un document.
Nous allons reprendre le point 5 du chapitre 4 intitulé : « améliorer le droit des copropriétés ».
On comprendra mieux pourquoi la situation des copropriétés est si difficile.
I. Des préconisations en oxymore
Le point 5 s’intitule « lutte contre les impayés de charges de copropriétés ».
Voici donc les huit propositions formulées, ouvrez les guillemets :
- Un lissage des recettes : prélèvement automatique mensuel (et non appels trimestriels)
- Envoi des appels de fonds par voie électronique (actuellement : lettre simple)
- Domicile en France ou Europe (vs. Monde)
- Mandat de prélèvement du syndic reporté sur le syndicat (simplification // ICS)
- Lissage de certaines dépenses (assurance, énergie, charges sur salaires)
- Systématiser des avances de trésorerie (et passer de 1/6e à un quart
- Mettre en place des tableaux de bord trimestriels (vs 1 an)
- Indicateur de taux d’impayés (alerte interne à 17% càd 2/3 du déclenchement de l’alerte des 25%)
Epatant.
L’ensemble de ces propositions ne permet nullement de traiter les impayés mais aboutit à augmenter la trésorerie ou pire, à diminuer les frais de fonctionnement du syndic.
Voyons cela en détail :
- En quoi les envois électroniques des appels de fonds permettent-ils de lutter contre les impayés ??? Ils permettent surtout de réduire pour le syndic les frais de photocopies, sachant qu’ils doivent être inclus dans ses honoraires de base.
- L’obligation de l’avance de trésorerie ramenée à ¼ du budget prévisionnel : c’est le bouquet ! Pour réduire les impayés, on va créer une nouvelle charge à l’égard des copropriétaires en faisant passer le plafond de l’avance de trésorerie de 1/6ème à 1/4. Autrement dit, pour un budget de 100.000 euros, aujourd’hui, cette avance peut atteindre jusqu’à 16.666 euros, l’Unis veut que demain elle puisse passer à 25.000 euros. Si quelqu’un comprend quelque chose, qu’il nous fasse signe.
- Lissage des recettes : pour cela, l’Unis préconise le prélèvement automatique mensuel. Quel est le rapport entre le lissage des appels de fonds de manière mensuelle et obliger le prélèvement automatique ? Peut-être que ce type de règlement est un moyen pour brouiller les pistes sur le compte bancaire qui sera bénéficiaire des règlements.
II. Les vraies solutions
Arrêtons de tourner autour du pot.
La lutte des impayés se travaille sur deux axes :
- La maîtrise des charges en réduisant les coûts de fonctionnement.
- Traiter de manière précoce les impayés de charges sans les laisser évoluer.
En effet, les syndics ne recherchent pas à réduire les dépenses de la copropriété, ils ne mettent pas ou peu en concurrence les prestataires, ne sont pas vigilants sur les factures illégales ou abusives.
Pire, ils sont même souvent à l’origine de l’engagement de ces dépenses. Ainsi, la copropriété et les copropriétaires se retrouvent dans un cercle infernal d’augmentation des dépenses, provoquant de nouveaux impayés.
Rappelons qu’en dix ans, les charges de copropriété ont augmenté de presque 50%, alors qu’en parallèle le pouvoir d’achat a stagné.
Par ailleurs, il faut être clair : la gestion des impayés est pour les syndics une manne substantielle.
Pour mémoire, la simple lettre recommandée ou la lettre de relance est facturée jusqu’à 100 euros. La constitution du dossier transmis à l’avocat est facturée à plus de 600 euros. Quant à son suivi, le montant peut atteindre jusqu’à 1000 euros.
Ainsi, la vraie question est de savoir si les syndics souhaitent réellement lutter contre les impayés ou en profiter.
Pour conclure, messieurs de l’Unis, à la lecture de vos propositions, ce n’est pas la loi qu’il faut changer mais bien votre stratégie commerciale !