La loi du 22 août 2021 s’intitulant « lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets » prévoit de nombreuses dispositions qui concernent les syndicats de copropriétaires.
Une des dispositions phares est la mise en place au sein des copropriétés d’un plan pluriannuel de travaux.
Pour mémoire, ce dispositif avait été prévu dans le projet d'ordonnance du 30 octobre 2019, mais avait été supprimé à la dernière minute pour cause de risque d'inconstitutionnalité.
La loi Climat et Résilience a de nouveau introduit ce dispositif, en reprenant dans les très grandes lignes les principes du plan pluriannuel de travaux, tout en corrigeant les écarts qui étaient initialement prévus dans la mouture qui figurait dans l'ordonnance du 30 octobre 2019.
Reprécisons les principes et pourquoi la partie est loin d'être gagnée.
I. Une validation du plan pluriannuel de travaux par l'assemblée générale.
L’article 171 de la loi Climat et Résilience a introduit un nouvel article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose au syndicat des copropriétaires de procéder soit à une analyse du bâti accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) soit de réaliser un diagnostic technique global (DTG).
L'objectif de cette étude est d’élaborer un plan pluriannuel de travaux qui doit déterminer les opérations à réaliser au cours des dix prochaines années.
A l’issue de cette analyse, le syndic doit présenter à l'assemblée générale ce plan afin qu’il soit partiellement ou totalement validé.
Cette validation devra alors permettre de décider de la mise en œuvre effective des travaux dans le temps.
Ainsi, si la loi impose un vote pour valider la réalisation d’une étude en vue de déterminer le plan pluriannuel de travaux, elle ne contraint pas pour autant l’assemblée générale à valider l’engagement des travaux préconisés et encore dans leur intégralité.
Cette limite peut rapidement neutraliser le dispositif qui peut se concrétiser par un refus catégorique de l'assemblée générale de valider le plan pluriannuel de travaux, ou du moins le réduire à son strict minimum en engageant les opérations à leur rythme.
D'ailleurs, nous ne résistons pas à mettre en évidence comment une copropriété a balayé d’un revers aussi bien la réalisation d’un diagnostic technique global que celle d’un plan pluriannuel de travaux du fait que le conseil syndical n’a pas été associé à cette démarche.
Il est probable que dans de nombreuses copropriétés on retrouve le même scénario si en amont une stratégie n’est pas définie avec le conseil syndical sur la méthode à utiliser pour convaincre les copropriétaires d’entamer :
II. Un plan pluriannuel de travaux en concertation avec le conseil syndical.
Si la loi trace un cap en définissant un objectif, la réalisation du diagnostic et surtout le vote du plan pluriannuel de travaux ne pourront pas être validés en assemblée générale sans la mobilisation du conseil syndical.
D’ailleurs, les législateurs ont bien compris que ce plan pluriannuel de travaux pouvait être une usine à gaz avec en définitive des sommes engagées extrêmement importantes, atteignant des centaines de milliers d'euros voire des millions, expliquant pourquoi ils ont prévu une validation partielle du plan pluriannuel de travaux.
La vraie question est de savoir comment mobiliser les copropriétaires dans cette démarche avec un plan qui doit tenir compte de la nécessité de rénovation et d’entretien de la copropriété, mais également des capacités financières de l’immeuble et des copropriétaires.
En effet, le tout n’est pas de voter les travaux, mais bien de les réaliser sans faire basculer la copropriété en difficulté.
Une évidence qui ne paraît pas si claire pour l’ensemble des acteurs, nécessitant une vigilance accrue du conseil syndical à suivre donc.