Il fait partie des obligations du syndicat des copropriétaires de veiller à la conservation de son l’immeuble. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le syndicat a pour objet : « la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
C’est dans ce cadre que le syndicat peut et doit décider en assemblée générale d’engager des travaux d’entretien et de conservation.
Pour autant, le syndic, en cas d’urgence, doit effectuer les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble qu’il gère, sans l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires.
Ainsi, comment la loi définit les travaux d’urgence ? Quelles modalités de mise en œuvre par le syndic ? Quelles responsabilités du syndic et du syndicat de copropriété en cas de travaux d’urgence ?
I. C’est quoi des travaux d’urgence ?
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 parle d’obligation pour le syndic d’exécuter : « [...] tous travaux nécessaires à la sauvegarde [...] » de l’immeuble.
Selon les juges, il y a urgence à exécuter des travaux lorsque l’absence de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale (CA de Versailles du 1.2.10 précité, p. 86). De même, doivent être réalisés tous les travaux indispensables à la sécurité des personnes (CA de Paris du 7.2.96, n° 94-6365).
Si cela est nécessaire pour démarrer les travaux, le syndic peut demander le versement d’une provision aux copropriétaires sans leurs accords mais après avoir obtenu celui du conseil syndical. Cette provision ne pourra pas dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
De manière concomitante, le syndic doit immédiatement convoquer les copropriétaires en assemblée générale pour valider les travaux et voter les dépenses.
II. Quelles responsabilités pour le syndicat de copropriété et pour le syndic ?
Le syndic peut être accusé de négligence s’il ne fait pas procéder aux travaux urgents.
De plus, si des copropriétaires signalent des défaillances portant atteinte à la conservation de l’immeuble au syndic et que celui-ci n’engage pas de travaux ou qu’il tarde à les faire exécuter, sa responsabilité peut être engagée.
Mais si lors d’une assemblée générale les copropriétaires vote le report des travaux en raison de manque de moyens pour les financer, le syndic ne peut pas être tenu responsable de son inaction (cass. civ. 3e du 15.5.91, n° 89-10614).
En effet, si l’assemblée générale refuse d’effectuer des travaux (cass. civ. 3e du 6.2.02, n° 00-17324), le syndic doit seulement prendre les mesures conservatoires nécessaires.
De même, si le syndic engage des travaux d’urgence et qu’il propose lors de l’assemblée générale suivante cette prise de décision ou qu’il a proposé lors d’une précédente assemblée générale des solutions de travaux pérenne, mais que ceux-ci sont refusés, il ne peut être tenu responsable des dommages causés par la non réalisation de ces travaux (CA de Toulouse du 5.3.12, n° 10/06852).
Pour autant, la Cour de cassation considère qu’un copropriétaire ne peut pas être condamné à payer sa quote-part du montant des travaux effectués dans l’urgence, si le syndic n’a pas ensuite convoqué une assemblée générale.
De plus, si aucune assemblée générale n’a été convoquée dans les temps, l’accord de la copropriété ne peut pas être déduit de l’approbation des comptes annuels lors des assemblées ultérieures (cass. civ. 3e du 17.1.07, n° 05-17119).
En revanche, l’absence de convocation n’ouvre droit à des dommages et intérêts que si la copropriété prouve que cela lui a fait subir un préjudice (CA de Lyon du 20.11.07, n° 06/06097).
Conclusion :
Le syndic à l’obligation d’engager des travaux lorsque l’absence de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent. Il doit alors convoquer une assemblée générale immédiatement après les avoir engagés auquel cas les provisions appelées au syndicat des copropriétaires pourrait être contestées.
A l’inverse, la responsabilité du syndic ne pourra pas être engagée si des travaux avait été préalablement mis au vote pendant une assemblée générale et qu’ils avaient été refusé par les copropriétaires, causant par la suite une atteinte à la conservation de l’immeuble.
Il se peut également que les juges décident d’une responsabilité partagée lorsque les dommages sont dus à la vétusté de l’immeuble et donc à l’absence de vote de travaux d’entretien par le syndicat de copropriété et que le syndic a trop tardé à intervenir et donc à faire exécuter des travaux d’urgence.