L’Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris
La FNAIM persiste dans ses erreurs et dans ses manipulations des charges supportées par les copropriétés
La FNAIM Ile-de-France vient de publier la quatrième édition des résultats de son Observatoire des charges sur le territoire du Grand Paris pour l’exercice 2014, élaboré selon la même méthodologie que celle appliquée lors des trois précédentes publications. Cette méthode consiste à utiliser la surface assurée qui prend en compte aussi bien la surface habitable que celles des parties communes et des annexes (caves et parkings). Elle détermine des charges moyennes par appartement qui sont 30 % inférieurs aux charges réelles.
Comme lors des parutions précédentes, nous tenons à réagir vivement pour dénoncer des chiffres imprécis, incohérents et trompeurs. Aussi, nous vous invitons à consulter les articles publiés sur notre site les fois précédentes et à prendre connaissance de notre communiqué de presse publié ce jour.
« L’Observatoire (?) des charges de la Fnaim Ile de France : un peu de sérieux, s’il vous plait » (article du 21/11/2013) www.arc-copro.com/9fj2.
ABUS 3711 : « L’observatoire des charges de la FNAIM est toujours aussi imprécis, incohérent et trompeur ! Fiez-vous uniquement à OSCAR, notre observatoire des charges de copropriété » (article du 5 juin 2014) www.arc-copro.com/ryk6.
« L’Observatoire des charges de la FNAIM Ile-de-France : des chiffres en partie improbables, en partie manipulés. Une opération d’intoxication ! » (article du 19 janvier 2015) www.arc-copro.com/ek2f.
« L’Observatoire de la FNAIM « Grand Paris » : une rigolade généralisée » (article du 21/01/2015) www.arc-copro.com/79w5.
Nous rappelons que les données les plus fiables en matière de charges de copropriété sont celles d’OSCAR, l’observatoire de l’ARC dont les résultats ont été publiés sur notre site dans le dossier du mois d’août accessible à l’adresse suivante :
« L’analyse des charges de copropriété de l’exercice 2014. Évolution historique des charges depuis l’an 2000 » : www.arc-copro.com/pbty.
Les résultats issus d’OSCAR ont aussi fait l’objet d’un communiqué de presse début septembre qui a été largement repris par les médias : www.arc-copro.com/uej6.
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Communiqué de Presse
L’Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris
La FNAIM persiste dans ses erreurs et dans ses manipulations des charges supportées par les copropriétés
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Paris, le 29 septembre 2015
Mesdames, Messieurs,
La FNAIM Ile-de-France vient de publier les résultats de son Observatoire des charges sur le territoire du Grand Paris pour l’exercice 2014, élaboré selon la même méthodologie que celle appliquée lors des trois précédentes publications.
Rappelons que cette méthode détermine les ratios de charges à partir de la surface assurée qui prend en compte aussi bien la surface habitable que la surface des parties communes et des annexes (caves et parkings).
On comprend pourquoi les syndics procèdent ainsi. La surface assurée est la seule donnée sur les surfaces qu’ils ont à leur disposition dans le cadre des contrats d’assurance, donnée qui est loin d’être fiable comme nous le constatons quotidiennement au travers des contestations de nos adhérents. De plus, on sait bien que l’utilisation d’une valeur majorée de la surface permet aux syndics d’afficher des ratios minorés et donc trompeurs pour les copropriétés et les copropriétaires qui veulent les utiliser. Quel est le copropriétaire qui connaît aujourd’hui la surface assurée de son logement ?
En procédant ainsi, la FNAIM persiste dans son erreur et se permet même dans sa communication de contester la méthode appliquée par l’ARC, ou d’autres organismes spécialisés comme le Particulier, en déclarant qu’en copropriété, c’est le m2 assuré qui est la seule référence.
Conséquence de cette posture : les résultats présentés par la FNAIM sont imprécis, incohérents et trompeurs ! Comment la qualifier : absence de rigueur, manque de compétences, de transparence et de fiabilité… ?
Premier exemple : la FNAIM affiche une charge annuelle moyenne de chauffage de 368,50 € pour un appartement sur la base d’un ratio annuel de 6,8 €/m2. Si on divise ce montant de charges par ce ratio, on obtient une surface moyenne du lot de 54 m2 ce qui correspond à la surface moyenne habitable et non développée de la Région Parisienne. Autrement dit, la FNAIM calcule les ratios sur la base de la surface développée, ce qui les minore, et utilise la surface habitable du logement pour le calcul du montant des charges, ce qui fournit un résultat fortement sous-estimé.
Deuxième exemple : Comment peut-on afficher que dans une copropriété dotée d’un service de gardiennage, ce sont les charges associées à ce service qui sont les plus importantes ? Tous les conseils syndicaux avertis savent que ce sont les dépenses de chauffage qui sont les plus lourdes. Dans une copropriété dotée de tous les services collectifs, les charges de chauffage représentent plus de 30 % des dépenses alors que les charges de gardiennage ont un poids inférieur à 20 %.
Troisième exemple : Quel crédit accorder à l’annonce d’une baisse des contrats d’assurance parce qu’il y aurait eu moins de sinistres en 2014 alors que le parc des immeubles continuent à vieillir et que le constat des copropriétés est que les montants des primes d’assurance n’arrêtent pas d’augmenter entre 5 et 15 % depuis plusieurs exercices ?
Quatrième exemple : La FNAIM affiche un montant de 174,7 € par logement pour les forfaits de gestion annuels. Très intéressant ! Il faut inviter tous les copropriétaires à faire le calcul pour leur copropriété (ils vont avoir une mauvaise surprise !) et à renégocier leur forfait de base avec le syndic en place
Par contre, il y a bien un résultat qui est conforme à ce que nous avons constaté pour l’exercice 2014, c’est l’augmentation de 6,5 % des honoraires de syndic. Mais, les explications de cette évolution sont loin d’être crédibles.
Pour justifier les augmentations des honoraires de base, la FNAIM met en avant la mise en œuvre des prescriptions de la loi ALUR, dont la mise en place du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. La FNAIM se moque des copropriétés et des copropriétaires : d’une part 65 % des copropriétés ne sont pas concernées par le compte séparé réellement obligatoire (l’obligation ne concernant que les copropriétés de plus de 15 lots) ; d’autre part peu de syndics ont effectivement mis en place le compte séparé en 2014, du fait que l’obligation devenait effective un an après la publication de la loi ALUR, soit au-delà du 25 mars 2015.
En fait les syndics ont seulement pris prétexte de la loi ALUR pour augmenter sans raison leurs honoraires en essayant d’imposer des augmentations de l’ordre de 30 à 50 %, tentatives qui avaient déclenché, au deuxième trimestre 2014, une action vigoureuse et efficace de l’ARC et de l’UFC-Que-Choisir. Ils ont également utilisé de manière abusive leur seul levier d’action jusqu’à présent, la surfacturation de prestations particulières se traduisant par une augmentation de plus de 20 % de ce poste de dépenses.
En conclusion, les principaux problèmes de l’Observatoire de la FNAIM sont :
- L’utilisation de la surface assurée au lieu de la surface habitable ce qui a pour effet de minorer le ratio des charges en fonction des m2 et d’embrouiller les copropriétaires qui ne connaissent que la surface habitable de leur logement ;
- Des ratios manifestement erronés et non vérifiés. Afficher que le gardiennage est la dépense la plus élevée d’une copropriété et que le chauffage collectif représente moins de 20 % des charges totales relève d’une erreur manifeste du calcul des ratios correspondants ;
- Des ratios minorés volontairement comme celui des honoraires des syndics qui ne prend pas en compte les prestations particulières qui peuvent représenter jusqu’à 50 % des honoraires de base ;
- Des taux d’évolution des charges incohérents tels ceux affichés pour les assurances, les dépenses de personnel et l’électricité ;
- Et en plus, des charges moyennes par logement qui ne prennent pas en compte la configuration réelle des copropriétés en services collectifs et qui ne sont donc pas exploitables.
Nous estimons donc que cet observatoire constitue un outil comportant des résultats erronés, inexploitables et surtout de nature à induire en erreur sur le poids réel des charges les copropriétaires et les observateurs.
Contact presse : Christophe GRAND - email : christophe.grand@arc-copro.fr.