Loi de transition énergétique : le changement de majorité pour le vote de travaux de rénovation énergétique. Le point, notre avis
La loi relative à la transition énergétique (du 17 août) pour la croissance verte a (enfin) été publiée au Journal Officiel le 18 août 2015. Parmi toutes les mesures du projet de loi, largement traitées dans le dossier « transition énergétique » de la revue de l’ARC n°110 du 4ème trimestre 2015 (page 19), nous pouvons noter le changement de majorité pour les travaux apportant une amélioration énergétique des immeubles, modifiant ainsi la loi du 10 juillet 1965 sur ce point.
I. Majorité allégée pour le vote de travaux de rénovation énergétique
Afin de faciliter les prises de décisions relatives aux travaux de rénovation énergétique, la loi relative à la transition énergétique est venue modifier l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 en y intégrant un petit « h » qui précise que la majorité de l’article 24 s’applique aux : « opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes ». Dorénavant les travaux de rénovation énergétique affectant les parties communes seront votés à la majorité 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés et non plus à la majorité de l’article 25 dite absolue (c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, ce qui était le cas précédemment).
Par exemple, auparavant, si vous envisagiez un ravalement thermique pour faire des économies de charges, vous deviez obtenir la majorité absolue des copropriétaires (car considéré comme allant au-delà des travaux d’entretien). La majorité 24 (majorité simple) s’appliquait uniquement s’il s’agissait de travaux d’entretien (ravalement à l’identique). Aujourd’hui la majorité simple suffit à faire passer le ravalement thermique (pour faire des économies d’énergie).
II. Quels sont les travaux concernés ?
Les travaux « d’amélioration de l’efficacité énergétique » affectant les parties communes peuvent être relatifs au bâtiment lui-même (clos et couverts) et/ou peuvent concerner des équipements communs tels que la chaudière de l’immeuble en cas de chauffage collectif ou la VMC (ventilation mécanique contrôlée). Les travaux concernés sont majoritairement des travaux d’isolation thermique ainsi que les travaux relatifs à l’installation, la régulation ou le remplacement de systèmes de chauffage ou de production de l’eau chaude collective.
III. Notre inquiétude quant à cet allégement de majorité
Cette évolution, qui peut sembler vertueuse aux premiers abords, nous semble en réalité un peu dangereuse.
En effet, nous sommes certains que pour la réalisation de travaux relativement lourds et importants (isolation thermique, changement de mode de chauffage,…), il est nécessaire qu’une majorité de propriétaires adhère au projet en amont pour que le projet de travaux soit une réussite.
Le problème qui risque aujourd’hui de se présenter est que la décision soit prise par une minorité de copropriétaires, sans un vrai consensus.
Imaginons par exemple que la copropriété prévoit des travaux permettant de passer d’une ancienne chaudière collective fioul à une chaudière « nouvelle génération » plus performante (à condensation par exemple) et/ou faisant appel à une énergie plus « propre » (gaz, biomasse…). Si l’assemblée générale devant décider de ces travaux ne recueille qu’une faible participation (disons 400 millièmes sur le total des 1 000 millièmes de la copropriété), il suffira alors que 201 millièmes se prononcent pour ces travaux, pour que ces travaux s’imposent à tous, ainsi que leur financement.
Ainsi, des travaux de grande ampleur aux conséquences financières non négligeables peuvent être engagés sur la base d’un vote favorable exprimé par une minorité de copropriétaires. De telles situations pourraient aboutir à faire échouer le projet validé en assemblée générale :
- procédures d’annulation de résolution, voire d’annulation d’assemblée générale menée par les copropriétaires réfractaires (ayant votés contre ou absents non représentés) ;
- non-paiement des quotes-parts des travaux…
Conclusion
Même si cette évolution législative est en soi une bonne chose pour faciliter la réalisation de travaux d’économies d’énergie en copropriété, nous vous conseillons toutefois vivement de mobiliser l’ensemble des copropriétaires autour d’un projet de travaux afin de faciliter leur déroulement ultérieur.
Pour vous aider à mobiliser les copropriétaires autour d’un projet de travaux, vous pouvez consulter notre guide « Rénovation en copropriété : comment mobiliser les copropriétaires ? » : www.arc-copro.com/sfcp , qui sera disponible au salon de l’ARC.
Le Salon Indépendant de la Copropriété les 14 et 15 octobre 2015
7ème salon de l’ARC
Entrée GRATUITE
(Cliquez sur le flyer pour accéder au site http://www.salon-copropriete-arc.fr/)