En parallèle de notre site internet, nous diffusons nos articles à travers divers réseaux sociaux.
Parmi ces derniers, nous avons LinkedIn qui s’adresse en priorité aux professionnels.
Bien souvent, à la suite de nos publications, nous avons des commentaires qui sont de trois formes :
- Ceux qui saluent nos parutions.
- Ceux qui insultent sans raison et qui sont pour nous inaudibles.
- Ceux qui ont des commentaires compréhensibles, même s’ils sont critiques à notre égard.
Généralement, nous ne répondons pas sur ces plateformes afin d’éviter de créer une polémique.
Néanmoins, il nous a semblé intéressant de reprendre sur notre site internet un commentaire d’un intervenant qui se présente comme « un expert en copropriété » sur l’action de l’ARC.
L’objectif n’est pas de surenchérir, mais de clarifier l’action de notre association et d’écrire noir sur blanc que l’ARC est ouverte à l’échange et au débat à partir du moment où les professionnels savent présenter des arguments et connaissent la réalité de la situation.
Ainsi, présentons le commentaire d’un « praticien consultant, expertise – copropriété, gérant d’une structure… » :
|
Oui aux contre-pouvoirs. Mais pitié ARC - Association des Responsables de Copropriété ! Cessez ce comportement subjectifs et ANTI-TOUT qui devient inaudible ! Les mois passent ; les années passent, et la charge du syndic augmente sans cesse un peu plus, sans aucune contrepartie. Bien au contraire, nous devons désormais mener des actions que nous ne sommes pas en droit de facturer telle que la MàJ de l'immatriculation !! Lorsque nous facturons l'état daté, ce n'est pas le temps que nous passons qui est estimé, mais l'engagement de responsabilité qui en découle ! Et quand bien même serait-ce le temps, il n'est pas de 10 mn ! Effectivement il y a des abus ; effectivement il faut combattre ces abus ; mais en même temps, il faut placer correctement le curseur. Si l'on vous écoutait, il faudrait réaliser cette prestation sans facturer non plus ! Et pourquoi pas gérer sans honoraire tant qu'on y est ! Allez, un peu d'objectivité et d'honnêteté ARC - Association des Responsables de Copropriété ! Soyez justes, condamnez ce qui est condamnable et seulement cela. Vous deviendrez crédibles, alors qu'aujourd'hui vous êtes contre-productifs et nuisez à ceux que vous êtes censés défendre ! |
Procédons par étape afin de nous expliquer clairement.
I. Des obligations à l’égard du syndic sans contrepartie
L’argument bien connu des professionnels est d’affirmer que l’ARC souhaite que les syndics travaillent gratuitement pour les copropriétés et même peut-être leur remettent en fin d’année un chèque.
Alors évacuons une bonne fois pour toutes ces arguties.
L’ARC n’est pas contre les syndics, mais contre les mauvais cabinets de syndics qui ont une politique qui se concentre sur la financiarisation du métier d’administrateur de biens.
Mais allons encore plus loin dans la réflexion.
L’ARC est favorable à une revalorisation des honoraires de base du syndic à condition d’une part qu’il assure toutes ses missions de base, telles que la mise en concurrence des prestataires, le règlement des fournisseurs dans les délais, et d’autre part qu’il ne se rattrape pas sur la facturation de prestations complémentaires, supplémentaires ou privatives.
Le commentaire de cet expert indique qu’il y a de nouvelles obligations à l’égard du syndic telles que la mise à jour de l’immatriculation des copropriétés.
Dont acte ! Mais :
- Etiez-vous indigné quand le syndic facturait plus de 1 500 euros l’immatriculation initiale de la copropriété ?
- Etiez-vous indigné quand, à la suite de la loi ALUR, les syndics ont appliqué une revalorisation arbitraire de 20 % de leurs honoraires de base en la justifiant justement par le fait qu’ils devaient assurer de nouvelles obligations à l’instar de la mise à jour de l’immatriculation des copropriétés ?
- Etes-vous indigné quand l’établissement de l’état daté est facturé entre 500 et 900 euros qui sont reconnus par les présidents des chambres professionnelles comme étant un prix abusif ?
Alors justement, si on veut être progressiste et productif, il aurait été bien que d’autres structures, associations, chambres professionnelles, experts se lèvent pour dire STOP aux abus car derrière ces pratiques, il y a des copropriétaires, mais aussi des syndics professionnels honnêtes qui souffrent.
II. Dénoncer les vrais abus
A priori il y aurait des vrais et des faux abus qui ne justifient pas d’être dénoncés.
Alors encore une fois restons factuels et reprenons le coût de l’état daté.
Nous avons déjà expliqué pourquoi un tarif supérieur à 250 euros est abusif, mais en signe de notre bonne foi allons refaire la démonstration à travers cet article.
Le coût moyen du tarif horaire d’un gestionnaire est facturé en moyenne à la copropriété 120 euros.
Ce tarif inclut la rémunération du gestionnaire, mais aussi les frais accessoires (assurance, investissement, marges…).
Selon la répression des fraudes confirmé par plusieurs professionnels, l’établissement non pas de l’état daté, mais du questionnaire de notaire (qui inclus l’état daté) se réalise en moins de 2 heures y compris pour les dossiers que les syndics présentent comme complexes.
Ainsi, si on fait une simple multiplication, 2 heures x 120 euros cela revient à un coût de 240 euros.
La vraie question est donc de comprendre pourquoi il est si difficile de se mettre d’accord sur le prix de l’état daté.
La raison est simple : le prix de l’état daté est une variable d’ajustement qui permet aux syndics de compenser les honoraires de base qu’ils ont volontairement minorés pour capter un nouvelle clientèle de syndicat des copropriétaires.
En effet, nous le savons bien, la stratégie des syndics et surtout des grands groupes est de proposer des honoraires de base agressifs afin de récupérer de la clientèle pour ensuite facturer à prix d’or des prestations complémentaires ou privatives.
Alors, nous vous renvoyons la balle en vous demandant un peu d’objectivité.
Vous verrez, vous serez plus crédibles, non pas uniquement vis-à-vis de l’ARC, mais aussi des conseillers syndicaux, des copropriétaires, des pouvoirs publics et de la répression des fraudes.