Face aux contrôles de comptes et de gestion réalisés par l’ARC, qui fait remonter plusieurs anomalies dans l’administration de la copropriété et dans la tenue comptable du syndic, de nombreux cabinets essayent d’inciter les membres du conseil syndical à réaliser plutôt un audit de compte assuré par un expert-comptable.
A ces fins, ils invoquent que les comptes seront certifiés, pensant que cela sera déterminant pour que le conseil syndical accepte de ne plus faire appel aux services de l’ARC.
Néanmoins, comme nous allons le démontrer, l’audit des comptes réalisé par un expert-comptable est loin de répondre aux attentes de contrôle souhaitées par le conseil syndical.
Une analyse dans la gestion courante et financière de la copropriété
Le contrôle des comptes réalisé par l’ARC s’inscrit dans le cadre de l’article 27 du décret du 17 mars 1967, qui donne une possibilité au conseil syndical de se faire assister dans sa mission de contrôle dans la gestion administrative et comptable du syndic.
Cette analyse se veut donc extrêmement large, puisqu’il s’agit entre autres de vérifier les factures et surtout leur bien fondé, la pertinence des contrats souscrits, y compris ceux des employés et gardiens d’immeubles, ou bien encore le bon traitement du recouvrement des impayés de charges assuré par le syndic.
Dans un second temps, ce contrôle s’attèle aux comptes, non pas seulement pour savoir si les règles comptables sont scrupuleusement respectées, mais pour vérifier si cela n’entraîne pas un préjudice, notamment financier, à l’égard du syndicat de copropriétaires.
C’est ainsi que sont vérifiés la justesse des rapprochements bancaires, les comptes travaux ou d’attente, ou bien encore la situation des copropriétaires vendeurs- créditeurs.
Il est donc question d’avoir une vision globale sur la bonne gestion administrative, financière et technique de la copropriété.
En revanche, un audit de comptes réalisé par un expert-comptable ne se prononcera pas sur l’opportunité de telle ou telle dépense et ne cherchera pas à savoir si un contrat est adapté à la configuration de la copropriété.
Et pour cause, cela ne rentre pas dans la définition de sa mission d’autant plus qu’il est dans l’incapacité technique de pouvoir s’exprimer sur l’utilité de tel ou tel contrat en matière de copropriété.
Il n’y a donc pas de comparaison possible : l’audit des comptes réalisé par un expert-comptable n’a rien à voir avec le contrôle des comptes réalisé par un expert de l’ARC.
Des pouvoirs publics plus crédules que les conseillers syndicaux
Malgré les tentatives répétées des syndics, les conseillers syndicaux ont bien compris qu’un audit des comptes réalisé par un expert-comptable ne répondait pas à leurs attentes.
C’est ainsi qu’à présent les professionnels de l'immobilier essayent de faire passer dans les futures ordonnances sur la copropriété l’obligation pour les immeubles privés de procéder à un audit des comptes réalisé par un expert-comptable.
D’ailleurs, les premiers textes que nous avons consultés vont dans ce sens.
Le gouvernement n’a donc pas compris comment fonctionne un syndic : faire dépenser plus les copropriétaires pour au final avoir moins de contrôle. En effet, il est évident qu’une copropriété ne pourra pas financer une expertise comptable et un contrôle de comptes.
Et ensuite, ces mêmes gouvernements ne comprennent pas pourquoi les copropriétaires se retrouvent en impayés de charges et la copropriété dans l’impossibilité de réaliser des travaux.
Nous allons donc, dans l’espace de deux mois, demander un nouveau rendez-vous auprès du ministère de la Cohésion des Territoires pour expliquer que l’obligation de certification des comptes par un expert-comptable ne sert à rien en copropriété, si ce n’est de faire de nouvelles dépenses inutiles.