L’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 a prévu un nouveau délai en matière de renouvellement des mandats de syndic qui sont arrivés à échéance entre le 12 mars et le 23 juillet 2020.
À présent, la règle est que pour ces contrats, ils sont automatiquement renouvelés jusqu’à la prochaine assemblée générale qui doit se tenir avant le 31 janvier 2021.
De nombreux syndics vont profiter de cette commodité voire de cette aubaine pour tirer au maximum les délais.
Pourtant comme nous allons le constater à partir du 1er janvier 2021, il existera une réelle difficulté juridique et financière imposant de tenir les assemblées générales avant cette date.
Pour comprendre le problème, il faut expliquer quand et comment se vote le budget prévisionnel de l’année en cours.
I. Un budget prévisionnel voté lors de l’assemblée générale précédente
Depuis l’entrée en vigueur du décret comptable sont votés au cours de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’année N, les budgets prévisionnels de l’année N+2.
C’est à partir de ce vote du budget, que le syndic sera habilité à appeler les appels de fonds qui deviendront exigibles à chaque début de trimestre de l’exercice.
Il faut noter que l’approbation des dépenses de l’année N est présentée au cours de l’exercice suivant c’est-à-dire N+1.
Prenons un exemple, un exercice comptable se termine au 31 décembre 2019.
L’assemblée générale approuvant les comptes de l’année 2019 (année N) se tiendra généralement trois à quatre mois après l’arrêté des comptes soit entre mars et juin 2020 (exercice N+1). C’est également au cours de cette assemblée générale que se votera le budget prévisionnel de l’année 2021 (exercice N+2).
Ainsi, le principe est que dès le début d’un nouvel exercice comptable, le syndic soit juridiquement en capacité d’appeler les appels de fonds de l’exercice qui deviendront exigible.
II. Une difficulté de report d’assemblée générale
Comme indiqué précédemment, pour appeler les appels de fonds de l’année 2021, il est impératif de tenir l’assemblée générale qui approuvera les comptes de l’année 2019.
Or, suite aux dispositions de l’ordonnance qui donnent aux syndics un droit de renouvellement de leur mandat jusqu’au 31 janvier 2021, il leur est à présent possible de repousser la tenue des assemblées générales approuvant les comptes de 2019 jusqu’à cette date.
La difficulté est qu’à partir du 1er janvier 2021, le syndic ne pourra pas appeler les appels de fonds du premier trimestre de l’exercice 2021, puisqu’aucun budget prévisionnel n’a été voté.
Par conséquent, les assemblées générales approuvant les comptes de 2019 doivent impérativement se tenir avant la fin de l’année 2020.
À défaut, les provisions de charges du 1er trimestre l’exercice 2021, ne seront pas exigibles à l’égard des copropriétaires.
Cette difficulté est d’autant plus importante si l’exercice comptable de la copropriété n’est pas calendaire se finissant par exemple au 30 septembre 2020.
Le conseil syndical devra prendre en considération cette difficulté dans la fixation de la date de l’assemblée générale.