Nous avons publié plusieurs articles expliquant pourquoi il faut être extrêmement méfiant avec les nouveaux dispositifs légaux et règlementaires de délégation de pouvoirs donnés au conseil syndical.
Le principe est simple, l’assemblée générale donne un mandat plus ou moins large au conseil syndical pour prendre des décisions au nom du syndicat des copropriétaires qu’il engage.
Un dispositif qui décharge l’assemblée générale, mais surtout le syndic, de toute responsabilité qui se voit transférée au conseil syndical justifiant d’ailleurs que la loi impose à ce dernier de souscrire une assurance de responsabilité civile, pour couvrir les fautes qu’il commettrait dans le cadre de sa délégation.
Afin de bien mettre en exergue les risques, et surtout les conséquences collatérales que ce mode de gestion implique, voyons la résolution figurant dans la convocation d’assemblée générale élaborée par le groupe Foncia :
Procédons par étape afin de bien analyser la situation.
I. Une gestion de chantier à la charge du conseil syndical
Afin d’évacuer toute responsabilité dans la gestion du dossier, le groupe Foncia précise bien que la gestion du dossier est assurée directement par le conseil syndical qui assure la maitrise d’ouvrage.
Ainsi, à partir du moment où l’assemblée générale donne délégation de pouvoir au conseil syndical et que ce dernier accepte, c’est bien lui qui devient responsable de la gestion du dossier.
Cette précision est lourde de conséquences, car en parallèle le syndic qui est le mandataire de la copropriété, rémunéré pour cela, se retrouve déresponsabilisé de toute faute ou difficulté qui pourrait survenir au cours de la gestion du dossier.
C’est donc « tout bénef’ » pour le syndic, qui se voit percevoir des honoraires tout en ayant aucune responsabilité à supporter ou assumer.
Cela est d’autant plus scandaleux que le conseil syndical qui assume la responsabilité du chantier est quant à lui bénévole, devant prendre du temps pour garantir la bonne gestion du chantier, tout en assumant les conséquences en cas de sinistre.
Voici donc une première limite du dispositif que nous considérons comme le principal grief à la délégation de pouvoirs donnés au conseil syndical.
II. Une rémunération du syndic supplémentaire qui vient s’ajouter à ses honoraires de base
On pourrait supposer qu’à partir du moment où le conseil syndical assure la gestion des travaux, le syndic ne va pas réclamer d’honoraires supplémentaires pour assurer le suivi du dossier.
Eh bien, il ne faut pas rêver, car Foncia a bien prévu une question à l’ordre du jour qui prévoit une rémunération supplémentaire de 2,4% du montant hors taxe des travaux estimés à plus de 10 000 euros.
Ainsi, les syndics réclament des honoraires supplémentaires, alors qu’en parallèle c’est bien le conseil syndical qui assurera la gestion technique du dossier.
Voilà ce que l’on peut appeler une aberration made in Foncia.
Je perçois les honoraires de base auxquels j’ajoute une rémunération complémentaire, et toi conseil syndical tu assures les opérations, et surtout les responsabilités pour une rémunération moins chère que gratuite.
Cet exemple est encore une fois la démonstration de la limite de la délégation de pouvoir, qui à bien des égards est un véritable « attrape-nigaud ».
Si ce système est mis en place, il devra être encadré de manière très stricte par le conseil syndical pour ne pas se retrouver être le dindon de la farce.