L’ensemble des observatoires de charges de copropriété, et en particulier celui de l’ARC, convergent vers le même constat : l’explosion du coût des charges courantes, avec une augmentation de 50% sur ces dix dernières années alors que sur cette même période l’inflation est autour de 10%.
Cette situation entraine des conséquences graves et importantes puisqu’elle provoque des impayés de charges de plus en plus élevés, paralysant le fonctionnement courant des copropriétés.
Plus que cela, l’immeuble se retrouve dans l’incapacité d’engager les travaux d’entretien et de rénovation, ce qui rend les équipements collectifs moins performants et donc plus coûteux.
Pourtant, des solutions simples permettraient de résorber ces dérives budgétaires en engageant tout simplement des mises en concurrence périodiques des prestataires et en supprimant tous les services inutiles ou coûteux facturés chaque année à la copropriété.
Un dispositif que tout gérant de société ou mandataire, comme un syndic, devrait spontanément réaliser chaque année.
La question légitime est donc de comprendre pourquoi un syndic dit « professionnel » qui est rémunéré n’engage pas au sein de ses copropriétés mandantes une politique de maitrise des charges.
Comme nous allons le constater, les raisons font « froid dans le dos. »
I. Une mission comprise dans le forfait de base.
Pour bien comprendre la situation, il faut être conscient qu’un syndic avant d’être mandataire est surtout un commerçant qui recherche la productivité et le rendement dans son activité.
Ainsi, toute tâche énergivore ou qui n’a pas de rendement suffisant doit être limitée, voire non réalisée, même si cela préjudicie le mandant qui est le syndicat des copropriétaires.
La maitrise des charges en copropriété est une mission de base du syndic qui par conséquent est incluse dans le forfait de base, ne permettant pas au syndic de réclamer une rémunération supplémentaire pour assurer cette mission.
Ainsi, il se retrouve devant une difficulté politique qui est de devoir assurer une mission qui nécessite du temps et de la réflexion, sans pouvoir réclamer des honoraires complémentaires, préférant en définitive suivre la politique « de l’autruche » sur l’envolée des charges.
Il est probable qu’en cas de nouvelle négociation du contrat-type règlementaire, les syndics militeront pour que cette tâche soit considérée comme une prestation complémentaire pouvant faire l’objet d’une facturation parallèle, tout en sollicitant en définitive leurs filiales…
II. Une situation qui les met en porte à faux
La maitrise des charges a pour objectif de réduire les dépenses en négociant des contrats tout aussi performants, mais à des prix de marché corrects.
Les résultats constatés sont impressionnants puisqu’ils atteignent des taux allant de 20 à 50% de réduction des charges, sachant par exemple que les frais liés aux assurances ont augmentés de 100% en l’espace de dix ans lorsque le contrat n’a pas été remis en concurrence.
Cette maitrise des charges peut en définitive contrarier la politique commerciale du syndic, qui va quant à lui continuer à réclamer chaque année une augmentation de ses honoraires d’au moins 2%.
En effet, il est plus facile de réclamer 2% lorsque les charges générales augmentent de 4%, plutôt que lorsque la copropriété a réussi à réduire les dépenses ne serait-ce que de 10%.
Ainsi, pour éviter de se mettre en porte à faux, ils préfèrent être laxistes, voire complices de l’augmentation des charges, leur permettant de faire passer plus facilement la pilule auprès des copropriétaires, à savoir une nouvelle augmentation des honoraires de base à laquelle s’ajoute une augmentation des frais de prestation complémentaire et supplémentaire.
D’ailleurs, c’est leur principal argument lorsqu’ils sont interrogés sur l’augmentation de leurs honoraires.
Face à ce constat, il revient encore une fois au conseil syndical de substituer le syndic en engageant une politique de maitrise des charges qui sera un levier pour dénoncer la demande injustifiée d’augmentation des honoraires du syndic.