« Pré-état daté » : Les notaires et agences immobilières continuent à insister

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Conseils de l'ARC
13/07/2018

« Pré-état daté » :

Les notaires et agences immobilières continuent à insister

 
Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, l’acquéreur d’un lot en copropriété (appartement, cave, parking, commerce, etc.) n’avait pas toujours une vision exacte des charges de copropriété qu’il allait devoir payer.
 
Aujourd’hui, les copropriétaires vendeurs sont obligés d’annexer à leurs compromis de vente une série de documents relatifs à l’état de l’immeuble : par exemple le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées des trois dernières années, le montant des charges courantes du budget prévisionnel, les sommes restantes dues par le vendeur, le carnet d’entretien de l’immeuble, etc.
 
Mais dans le cadre de la promesse de vente, notaires et agences immobilières demandent également expressément aux syndics le trop célèbre « pré-état daté ».
 
Qu’en est-il précisément ? Le syndic doit-il le fournir ? Dans le cas contraire, que dire au notaire ou à l’agence s’ils insistent ?

I. Un « pré-état daté » à établir à priori par le syndic mais absent des textes législatifs

  • Un « pré-état daté » non prévu dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 (et son décret du 17 mars 1967) modifiée par la loi ALUR de 2014
Le « pré-état daté » est le terme adopté généralement par les notaires.
 
Pourtant, ce terme ne figure nulle part dans la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR, ni dans son décret d’application de 1967, ni même dans l’article L. 721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) portant sur les dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété.
 
Un « pré-état daté » fantôme dont seuls les notaires et les agences immobilières auraient connaissance.
  • Un « pré-état daté » non prévu au contrat type de syndic
Le contrat type, obligatoire depuis le 2 juillet 2015 suite à l’entrée en vigueur du décret du 26 mars 2015, ne prévoit lui non plus aucun frais de « pré-état daté », à contrario de l’état daté qui est le seul document facturable au copropriétaire vendeur. Evidemment, puisque ce « pré-état daté » n’est pas prévu par la loi !
 
Attention cependant, certains syndics (particulièrement les syndics professionnels, bien entendu) n’hésitent pas à rajouter indûment à leur contrat cette prestation, ni vu ni connu… sauf bien sûr pour les adhérents de l’ARC.
 
En pareil cas, il ne faudra alors pas hésiter à contester cette facturation abusive.

II. Une réponse ministérielle venant confirmer la non existence légale du « pré-état daté »

Une réponse ministérielle publiée le 16 septembre 2014 (suite à la question, N° 57834 de M. Yannick MOREAU à Mme la Ministre du Logement et de l'Egalité des Territoires) met très bien en évidence la position de l’ARC sur la non-obligation du syndic à établir le pré-état daté et donc l’impossibilité pour un syndic de le facturer.
 
La Ministre précise ainsi que les « dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété » prévu dans le code de la construction et de l'habitation « n'ont pas pour objet de créer un nouveau document comptable, mais de rendre obligatoire l'annexion à la promesse de vente, ou, à défaut, à l'acte authentique de vente, d'un certain nombre d'informations de nature à éclairer l'acquéreur sur son choix. »
 
Ces informations peuvent être simplement obtenues à partir de documents dont l'établissement est déjà rendu obligatoire par la règlementation en vigueur : annexes comptables relatives aux comptes du syndicat des copropriétaires, état daté, documents comptables établis par le syndic, notamment de « la comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ».
 
Chacune de ces informations doit simplement comporter la date d'établissement du document comptable de référence dont elle est issue.
 
 
En résumé, vous l’aurez compris, non et encore non, le syndic n’a aucune obligation de compléter le « pré-état daté » !
 
STOP aux notaires et agences immobilières qui tentent de déléguer aux syndics une mission qui doit éventuellement être leur seule charge dans le cadre de l’obligation du vendeur d’informer son potentiel acquéreur !
 
A retenir : si le syndic établit ce « pré-état daté », il ne pourra le faire que gracieusement !