Quels frais le syndic peut-il facturer individuellement à un copropriétaire ?
Ces montants sont-ils plafonnés ?
Une réponse ministérielle au secours des copropriétaires
Les copropriétaires contestent régulièrement les frais particuliers que le syndic leur impute à titre personnel au motif d’impayés de charges ou encore à l’occasion de la vente de leur lot.
Une récente réponse ministérielle à une question parlementaire confirme la législation applicable et l’évolution réglementaire importante à venir.
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I. Les interrogations légitimes du député
Le 8 décembre 2015, le député des Yvelines M. François De MAZIERES interpellait la Ministre du Logement d’alors, Mme Sylvia PINEL.
Dans sa question n° 91612, il s’étonnait des frais particuliers imputables par le syndic sur le compte individuel du copropriétaire, à savoir :
- l’illégalité de certaines prestations, notamment le « pré état daté » lors de la mutation à titre onéreux d’un lot auprès du copropriétaire vendeur ;
- l’absence du décret plafonnant ces montants, conformément au principe posé par la loi ALUR du 24 mars 2014.
II. La réponse du ministre
La nouvelle Ministre du Logement, Mme Emmanuelle COSSE, a répondu le 21 juin 2016. Elle rappelle ainsi que :
Le syndic ne peut imputer des sommes spécifiques à des copropriétaires déterminés, qu’au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet (repris dans le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic), soit les frais :
● Nécessaires au recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs, à compter de la mise en demeure ;
● D’établissement de l’état daté à l’occasion de la cession d’un lot à titre onéreux auprès du copropriétaire vendeur.
En revanche, la facturation d’un prétendu « pré état daté » lors de la signature d’un compromis de vente n’a aucun fondement légal et toute facturation de ces informations par le syndic sur le compte d’un copropriétaire est donc totalement illicite.
Quant au décret d’application de la loi ALUR du 24 mars 2014 et concernant le plafonnement des honoraires relatifs aux prestations particulières, que le syndic peut légalement facturer aux seuls copropriétaires concernés, celui-ci devrait être finalisé au deuxième trimestre 2016.
Nous allons bien évidemment faire preuve de la plus grande vigilance sur le décret à venir, et ne manquerons pas de vous en tenir informés.
III. Le texte de la question et de la réponse ministérielle
« Texte de la question
M. François de Mazières attire l'attention de Mme la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR). Cette loi a notamment prévu le plafonnement des frais facturés par les syndics de copropriété au titre de l'état daté devant être réalisé à l'occasion de la vente d'un bien immobilier. Cependant, actuellement, profitant de l'absence de décret fixant ce plafond, il semble que certains syndics facturent non seulement l'établissement d'un état daté mais également d'un pré-état daté. Face à ce constat, il lui demande de bien vouloir lui indiquer dans quel délai la publication de ce décret est prévu.
Texte de la réponse
Dans un souci de protection du consommateur et du fait de certaines pratiques excessives quant aux montants facturés, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a prévu le plafonnement de l'état daté ainsi que celui « des frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ». La loi prévoit que ces frais et honoraires sont imputables au seul copropriétaire concerné. L'état daté est un document facturé par le syndic au copropriétaire vendeur permettant d'apporter une information, lors de l'acte de vente, sur les créances et les dettes du copropriétaire vendeur et de l'acquéreur vis-à-vis de la copropriété. Son contenu est fixé à l'article 5 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le montant plafond doit être déterminé par un décret, actuellement en cours d'élaboration, et qui devrait aboutir au deuxième semestre 2016.
En revanche, la pratique consistant, pour certains syndics à facturer au copropriétaire cédant un « pré-état daté », qui correspond généralement aux informations financières qu'un copropriétaire vendeur est tenu de remettre à un candidat acquéreur au stade de la promesse de vente, ne répond à aucune exigence législative ou règlementaire. Ce n'est donc pas l'absence de décret instaurant un plafonnement qui favorise la pratique du « pré-état daté ». Toutefois, les pouvoirs publics, conscients de la problématique liée à ce « pré-état daté », ont souhaité simplifier les dispositions en matière d'informations, et notamment les informations financières des acquéreurs d'un ou plusieurs lots en copropriété. Ainsi, l'ordonnance no 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation a procédé à des ajustements de nature à alléger les informations à communiquer à l'acquéreur afin de fluidifier les transactions immobilières, tout en préservant l'objectif d'une meilleure information de celui-ci dès le stade de la promesse de vente. Désormais, les informations financières de la copropriété que le copropriétaire doit fournir en cas de vente, portent sur les seuls éléments utiles pour l'acquéreur. L'ordonnance a également prévu la simplification de l'établissement des éléments nécessaires à cette information. L'objectif poursuivi est de permettre au copropriétaire vendeur de pouvoir établir ces informations à partir des éléments dont il dispose, sans qu'il soit nécessairement obligé de recourir au syndic ».