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Legislation

Il appartient à l’adjudicataire de payer les frais de l’état daté dans le cas d’une vente forcée

Analyse de la décision

Lorsqu’un copropriétaire ne parvient plus à payer ses charges, le moyen le plus extrême pour recouvrer les sommes dues au syndicat des copropriétaires est la saisie-immobilière du bien immobilier. Au cours de cette procédure le juge peut prononcer soit la vente amiable, soit une vente forcée dite « vente par adjudication ».

Legislation

Le plafonnement du tarif de l’état daté n’est pas inconstitutionnel.

Analyse de la décision

Un état daté doit être réalisé par le syndic avant tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou la constitution sur ce dernier de droit réel.

Cet établissement ouvre droit pour le syndic à une rémunération particulière qui sera à la charge du copropriétaire à l’origine du transfert de propriété. Autrement dit, la rédaction de l’état daté n’entre pas dans les missions comprises dans le forfait annuel du syndic.

Legislation

Le syndic engage sa responsabilité sur les mentions de l’état daté

Analyse de la décision

A l’occasion de la vente d’un lot de copropriété, le syndic est tenu d’établir, à la demande du notaire chargé de la vente ou du vendeur, un état daté, qui comporte 3 parties (article 5 du décret du 17 mars 1967).

Ce document vise notamment à renseigner le futur acquéreur sur les charges qu’il devra supporter dès son entrée dans les lieux.

Le coût de cet acte est à la charge du vendeur (article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Reponses expert

Réponse de l'expert - 05/03/2021

Qui peut être présent et voter à l’assemblée générale en cas de mutation d’un lot ?

Je suis en train de vendre mon appartement. Nous allons signer le compromis de vente en septembre et l’assemblée générale aura lieu en novembre comme chaque année. Est-ce que ce sont les acquéreurs qui pourront assister à l’assemblée générale?
RÉPONSE: L’assemblée générale est l’organe délibérant du syndicat des copropriétaires.
Legislation

Le syndic peut requérir, auprès du notaire du copropriétaire vendeur, l’ensemble des arriérés de ce dernier, ce qui comprend les éventuels honoraires d’opposition, mais aucunement les frais d’un « pré état daté » totalement illicite

Analyse de la décision

Si le recouvrement des sommes dues par le copropriétaire peut intervenir, lorsque celui-ci fait partie intégrante du syndicat, celui-ci s’opère également à l’occasion de la cession de tout ou fraction des lots de ce débiteur.

Cette alternative amiable ne s’entend néanmoins pas de l’absence de toute procédure contentieuse, introduite par le copropriétaire défaillant ou le syndicat créancier, représenté par son syndic, si les parties ne parviennent pas à une solution concertée.

Legislation

Mutation d’un lot et mandat : obligations des différents intervenants en matière de notification et incidences sur l’assemblée générale en cas de défaillances

Analyse de la décision

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.  

Legislation

Le Conseil d'Etat

Analyse de la décision

 

Le Conseil d'Etat est la juridiction suprême de l'ordre administratif. 

Outre sa mission historique (de conseiller du gouvernement), la haute juridiction émet également des avis sur la régularité juridique des textes, sur la forme et l'opportunité administrative. 

Dans sa mission juridictionnelle, cette haute juridiction intervient en dernier ressort, après une décision rendue par le tribunal administratif et par la Cour administrative d'appel. 

Reponses expert

Réponse de l'expert - 18/03/2022

L’état descriptif de division : qu’est-ce que c’est et à quoi sert-il ?

L'état descriptif de division est un document technique essentiel à la gestion d’une copropriété et vient en complément du règlement de copropriété. Il est établi pour les besoins de la publicité foncière, définissant les lots, lesquels constituent les parties privatives de l’immeuble. Il détermine la quote-part de parties communes générales et spéciales si existants, attachée au lot privatif (propriété indivise des parties communes) que le syndic doit appliquer pour la bonne répartition des charges entre les copropriétaires notamment. Voyons cela plus en détails.
L’Etat Descriptif de Division, qui est un document fiscal, n’est pas encadré par la loi du 10 juillet 1965 mais par les décrets du 4 janvier et 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière
Legislation

L’affectation d’un lot stipulée par l’état descriptif de division peut s’imposer aux copropriétaires

Analyse de la décision

Un arrêt récent de la Cour de Cassation du 6 juillet 2017 (16-16849) souligne que la destination de l’immeuble doit éventuellement être mise en perspective avec l’affectation du lot mentionnée dans l’état descriptif de division, si ce dernier est qualifié de contractuel.

I. La Cour de Cassation souligne le caractère impératif de certains états descriptifs de division

A. Les faits

Legislation

A la suite de la réalisation des travaux illégaux, si la remise en état des lieux porte atteinte à la copropriété, alors elle ne sera pas ordonnée

Analyse de la décision

Pour effectuer des travaux en copropriété, les copropriétaires doivent dissocier les travaux qui n’affectent que les parties privatives, de ceux qui affectent également les parties communes.

Dans ce dernier cas, les copropriétaires ne peuvent effectuer les travaux qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale, et ce conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.