À l’occasion de la vente d’un lot en copropriété, nombre de copropriétaires se posent encore la question de savoir, qui du vendeur ou de l’acquéreur, est redevable des provisions pour charges courantes (budget prévisionnel de fonctionnement) et/ou exceptionnelles (travaux hors budget prévisionnel) étant donné que les informations fournies par les professionnels tels que les agents immobiliers, les notaires sont parfois divergentes, voire même fantaisistes.
D’où la nécessité de rappeler l’état du droit en la matière.
Quel est le critère à prendre en considération pour déterminer la personne tenue aux paiements des provisions précitées ?
Réponse : c’est l’EXIGIBILITÉ, autrement dit, les dates auxquelles ces sommes sont dues selon le règlement de copropriété ou le plus souvent, selon les décisions de l’assemblée générale lors des votes du budget prévisionnel, des résolutions relatives aux travaux et tout récemment celles afférentes au nouveau « fonds travaux » (art. 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Qui est redevable des provisions pour charges courantes (celles relevant du budget prévisionnel) ou exceptionnelles (votées point par point pour des travaux ou des opérations exceptionnels) ?
Réponse : c’est celui qui est copropriétaire à la date où ces sommes sont exigibles (art. 6-2 du décret du 17 mars 1967).
Pour le budget prévisionnel, cela est relativement simple, puisque par défaut, sauf décision contraire de l’assemblée générale ou dispositions du règlement de copropriété, la loi prévoit quatre appels identiques et exigibles le 1er jour de chaque trimestre.
Pour le fonds travaux mis en place depuis le 1er janvier 2017, la loi prévoit qu’il doit être appelé selon les mêmes modalités que celles du budget prévisionnel ;
Pour ce qui est des autres décisions relatives à des travaux ou autres dépenses exceptionnels (visées par l’article 14-2), il faut reprendre chaque résolution et se référer au calendrier adopté par l’assemblée générale pour les appels de fonds et le montant de chaque appel. Attention : le calendrier peut s’échelonner sur plus d’une année !
La signature de l’acte authentique chez le notaire, arrête-t-elle définitivement la répartition des sommes dues par le vendeur ou l’acquéreur ?
Réponse : NON, la mutation d’un lot ne devient opposable au syndicat, qu’à compter de la notification (lettre recommandée avec demande d’avis de réception) au syndic par le notaire (art. 6 du décret du 17 mars 1967) du transfert de propriété, qui déclare alors l’identité du nouveau copropriétaire et met fin aux obligations du vendeur.
Qui est redevable du solde issu de la répartition des charges (solde créditeur ou débiteur), du budget prévisionnel… des comptes travaux et dépenses exceptionnels, après l’approbation des comptes par l’assemblée générale ?
Réponse : c’est celui qui est copropriétaire lorsque l’assemblée générale approuve les comptes clos du syndicat qui est redevable de la régularisation. Le vote de l’assemblée générale emporte exigibilité de la régulation des comptes. C’est celui qui est copropriétaire le jour de l’assemblée générale qui sera débiteur ou créditeur du manque ou du trop-perçu en regard du budget prévisionnel adopté précédemment (art. 6-2 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967).
C’est en effet lui qui participe au vote qui approuve (ou non) ces comptes.
Cela est valable également pour la régularisation des consommations individuelles d’eau en cas de compteurs divisionnaires.
C’est la raison pour laquelle il est conseillé de relever les index des compteurs et de les faire inscrire dans le contrat de vente pour négocier éventuellement une répartition de la régularisation d’eau au prorata des consommations réelles (cf. question suivante).
Les vendeurs et acquéreurs peuvent-ils déroger à ce dispositif réglementaire ?
Réponse : OUI, les parties peuvent stipuler dans le contrat de vente, des règles différentes, mais pour autant ce dispositif contractuel ne sera pas opposable au syndicat (art. 6-3 du décret du 17 mars 1967) et le syndic ne pourra pas en tenir compte. Il appellera les sommes exigibles au copropriétaire en place qui se chargera à son tour de faire appliquer les conditions du contrat de vente à l’acquéreur ou au vendeur.
Par exemple : si la vente a lieu le 1er avril 2017 et est notifiée au syndic le 6 avril, l’acquéreur devient redevable de toutes les charges exigibles après le 6 avril.
- Si l’assemblée générale 2016 a voté des travaux dont le dernier appel est exigible au 1er juin 2017, c’est le nouvel acquéreur qui en sera redevable.
- Si l’assemblée générale 2017 approuve les comptes 2016 en juin 2017, c’est le nouvel acquéreur qui sera redevable de la régularisation des charges de l’exercice approuvé en l’occurrence l’exercice 2016.
Cependant l’acquéreur a la possibilité de prévoir dans le contrat de vente que c’est le vendeur qui devra lui rembourser l’appel travaux de juin et la régularisation de charge de 2016 par exemple.
Conclusions et conseils de l’ARC
Compte tenu de ce qui vient d’être rappelé, l’acquéreur aura tout intérêt à veiller, d’une part à s’assurer que les comptes des exercices écoulés ont tous fait l’objet d’une approbation et donc de la répartition qui en découle. En ce qui concerne les travaux et opérations exceptionnels, il s’agira de bien déchiffrer les calendriers des appels de fonds.
Il ne faudra pas hésiter à vérifier soigneusement AVANT la signature d’une promesse de vente chez le notaire, puisque si des travaux importants restent à appeler après la vente puisque c’est le nouveau copropriétaire qui en fera les frais.