La loi Climat et Résilience d’aout 2021 a apporté son lot d’obligations pour les copropriétés dans le domaine de la rénovation énergétique. Devant ce flot de nouveautés, les copropriétaires sont régulièrement perdus sur ce qui est obligatoire ou ne l’est pas et sur ce qui est conseillé de faire pour leur copropriété.
I. PPT, DPE, DTG quelles différences ?
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est un outil destiné à planifier les travaux en copropriété et à anticiper les dépenses liées à ces travaux. Il intègre les travaux « nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie ». Il doit comprendre le gain énergétique apporté par ces travaux, leur coût estimatif et un échéancier de réalisation. On parle également parfois de projet de PPT (PPPT) lorsque le rapport n’a pas encore été validé en assemblée générale.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est une étude évaluant la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment à partir de sa consommation énergétique théorique et de son émission de gaz à effet de serre. Le DPE classe le logement selon une étiquette allant de A à G et fournit également des préconisations de travaux énergétiques.
Le Diagnostic Technique Global (DTG) est une étude ayant pour objectif d’informer les copropriétaires sur la situation technique générale de la copropriété et de recenser les travaux à effectuer. Il comprend entre autres « une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs » et un DPE collectif. Les préconisations travaux du DTG s’apparentent à un projet de PPT.
II. Quelles obligations pour les copropriétés ?
Le PPT est obligatoire pour toutes les copropriétés dont les travaux ont été réceptionnés depuis plus de 15 ans. Il doit être actualisé tous les 10 ans. L’obligation est déjà d’actualité pour les copropriétés de plus de 50 lots, pour les autres, le projet de PPT devra être réalisé d’ici le 1er janvier 2025.
Le DPE collectif doit être réalisé par toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2023. Il doit être renouvelé tous les 10 ans sauf lorsqu’un précédent DPE classe la copropriété en A, B ou C. Les copropriétés de plus de 200 lots doivent l’avoir réalisé depuis le 1er janvier 2024, celles comprises entre 50 et 200 lots d’ici le 1er janvier 2025 et celles de moins de 50 lots d’ici le 1er janvier 2026.
Le DPE individuel doit lui être réalisé lors de la vente ou de la location d’un logement. La location d’un logement classé G sera interdite d’ici le 1er janvier 2025, d’un logement classé F d’ici le 1er janvier 2028 et d’un logement classé E d’ici le 1er janvier 2034.
Le DTG n’est pas obligatoires pour les copropriétés sauf lorsque l’immeuble fait l’objet d’une procédure pour insalubrité.
III. Comment réaliser un projet de PPT ?
Le projet de PPT peut être réalisé selon une des deux méthodologies suivantes :
- À partir d’une analyse du bâti et des équipements combinée à un DPE collectif ;
- Directement à partir d’un DTG.
Beaucoup de bureaux d’études et d’architectes se sont organisés pour proposer des devis « tout en un » pour le PPT, permettant aux copropriétés de n’avoir qu’un prestataire à trouver.
IV. PPT « classique » ou DTG, comment choisir ?
Il est parfois difficile pour une copropriété de choisir entre l’analyse du bâti combinée à un DPE (PPT « classique ») et un DTG. Il n’y a pas de règles universelles mais certains critères permettent d’orienter le choix.
D’un point de vue financier, le DTG est moins intéressant sauf si des aides locales permettent de réduire les tarifs comme à Paris ou dans la Métropole du Grand Paris.
D’un point de vue technique, on retient généralement 3 critères : la taille de la copropriété, la date de construction et son architecture. Généralement les 2 derniers critères se rejoignent.
La taille de la copropriété rejoint un peu le point de vue financier. Une copropriété plus grande aura plus de facilités à payer un DTG. De plus une copropriété avec peu d’équipements collectifs (ascenseur, VMC, chaudières…) aura moins d’intérêts à se diriger vers un DTG.
Concernant l’âge de l’immeuble, on peut diviser la date de construction selon 3 périodes : avant 1948, entre 1948 et 1974 et après 1974. Les immeubles construits entre 1948 et 1974 ne sont pas isolés et sont généralement construits en béton et avec une toiture terrasse ce qui facilite les travaux d’isolation. Les copropriétés d’avant 1948 présentent plus de difficultés à isoler que ce soit d’un point de vue technique ou architectural et celles d’après 1974 possèdent déjà un minimum d’isolation et leurs façades sont généralement moins lisses (présence de balcons et baies vitrées). C’est pourquoi un DTG est souvent plus pertinent pour les copropriétés construites entre 1948 et 1974 qui sont globalement les copropriétés ayant le plus de chances de solliciter MaPrimeRénov’ Copropriété.
Il faut également choisir en fonction des envies et possibilités de la copropriété. Un DTG est la première étape d’un projet de rénovation global, si possible en sollicitant MaPrimeRénov’ Copropriété. S’il n’y a pas de volonté de réaliser des travaux d’isolation ou alors au cas par cas, un PPT « classique » est généralement suffisant.
V. Comment trouver des entreprises ?
Il est difficile pour les copropriétés de trouver des entreprises pour réaliser un DPE, un projet PPT ou un DTG. Pour vous aider, les pouvoirs publics ont mis en place des annuaires recensant les entreprises possédant les compétences nécessaires. Ces annuaires fonctionnent également dans l’autre sens et permettent de vérifier si une entreprise est qualifiée pour ce type de prestation.
L’annuaire principal est celui de France Rénov’ qui recense les entreprises par type d’activité. La catégorie PPT ou DTG n’existe pas mais vous pouvez chercher à « audit énergétique » ou à « architecte » (même si seulement une petite partie de ces derniers réalisent des PPT).
Le second est celui des diagnostiqueurs. Il faut bien s’assurer que le diagnostiqueur soit certifié pour les DPE « à l’immeuble ». Certaines entreprises de diagnostiqueurs réalisent également des PPT ce qui s’avère utile dans les petites et moyennes villes où il est difficile de trouver un bureau d’études.
Pour les copropriétés d’Ile-de-France, il existe également l’annuaire de Coachcopro.
Ces annuaires opèrent un recensement objectif des professionnels basé sur les certifications et compétences mais il n’y a pas de jugement de la qualité du travail réellement effectué. C’est pour cela qu’ARC Services recense des entreprises compétentes sur son site Le Portail de l’Adhérent. Vous pouvez les retrouver dans l’onglet « Services & Outils » puis « Copro-Devis » et enfin « Plan Pluriannuel de Travaux ».
VI. Comment voter le PPT en AG ?
Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’AG les modalités d’élaboration du projet de PPT en proposant si possible plusieurs devis. Ces modalités sont votées à l’article 24 (majorité des copropriétaires présents).
L’AG peut également décider de voter à l’article 25 (majorité de tous les copropriétaires) une délégation de pouvoir au conseil syndical de choisir un devis selon un budget maximal prédéfini.
Une fois le projet de PPT réalisé, le syndic doit présenter à l’AG suivante l’adoption de tout ou partie de ce plan de travaux qui doit être votée à l’article 25.
Une fois le plan adopté, les travaux ne sont pas obligatoires mais le syndic devra mettre à l’ordre du jour des futures assemblées des résolutions afin de mettre en œuvre l’échéancier du PPT.
VII. Articulation avec le fonds travaux
Un fonds travaux doit être mis en place dans toutes les copropriétés 10 ans après la réception des travaux.
Ce fonds travaux est alimenté par une cotisation annuelle qui ne peut être inférieur à :
- 5% du budget prévisionnel ;
- 2,5% du montant des travaux mentionnés dans le PPT adopté.
Lorsque le montant du fonds travaux dépasse le budget prévisionnel ou 50% du montant des travaux du PPT, l’AG peut se prononcer pour stopper ces cotisations. Il est néanmoins conseillé de les maintenir en prévision de périodes de gros travaux.
Le fonds travaux peut être dépensé pour financer :
- L’élaboration du projet de PPT ou du DTG ;
- Les travaux prévus dans le PPT adopté ;
- Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ;
- Des travaux nécessaires à « la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie ».
- En savoir plus
Si vous voulez en apprendre plus, vous pouvez consulter nos nombreuses publications à ce sujet :
- Les supports des formations faites à ce sujet, disponibles dans l’onglet « Formation » du site de l’ARC ;
- Les replays de l’ARC TV du 8 novembre 2023 et du salon de l’ARC 2023, disponibles sur Le Portail de l’Adhérent ;
- Le guide « Planifier et conduire la rénovation de sa copropriété » rédigé par le pôle Rénovation & Énergie de l’ARC.
De nouvelles formations sur le PPT sont régulièrement dispensées, n’oubliez pas de consulter la revue trimestrielle de l’ARC pour ne pas rater la prochaine.
En cas de questions, vous pouvez nous joindre à technique@arc-copro.fr ou par téléphone au 01.40.30.42.82 les lundis, mercredis