Le sénateur Yves Détraigne a obtenu de la chancellerie des réponses à cinq questions sur le droit de la copropriété et le député Damien Pichereau en a obtenu une du ministère du logement concernant l’état daté.
Nous reproduisons ici les éléments qui ont été répertoriés par la revue Jurishebdo immobilier.
1 ) Demande anonyme d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée
Le sénateur évoquait le cas d’une demande d’inscription à l’ordre du jour émanant « d’un membre du conseil syndical ».
La chancellerie répond que le syndic est tenu de donner suite à la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée, sans se faire juge de son opportunité (Civ.3e, 25 janvier 2012).
Mais aucun texte n’oblige à mentionner l’auteur de la demande d’inscription à l’ordre du jour : l’assemblée se prononce sur la question et non au regard de son auteur.
De plus, le syndic a la maîtrise de l’ordre du jour qu’il établit en concertation avec le conseil syndical.
Sous réserve de l’appréciation des tribunaux, l’absence d’indication de l’auteur de la question n’est pas de nature à constituer un motif d’annulation de la décision.
(JO Sénat Q, 1er octobre 2020, n°15447)
2 ) Information des copropriétaires de la faculté d’inscrire des questions à l’ordre du jour
Le syndic doit afficher la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité ouverte aux copropriétaires de faire inscrire une question à l’ordre du jour.
Il doit le faire « dans un délai raisonnable » (art. 9 du décret du 17 mars 1967), mais il n’a pas l’obligation d’indiquer un délai limite du dépôt des questions.
Aucun délai impératif ne saurait être imposé par voie réglementaire.
Il revient au syndic d’apprécier si la question lui est transmise dans un délai suffisant pour respecter le délai de 21 jours avant la date de la réunion pour envoyer la convocation.
L’affichage est prescrit à titre informatif et non à peine de nullité de l’assemblée.
Toutefois, la responsabilité du syndic pourrait être engagée par un copropriétaire qui n’aurait pu faire inscrire sa question en temps utile faute pour le syndic d’avoir respecté l’obligation d’affichage.
(JO Sénat Q, 1er octobre 2020, n°15449)
3 ) Compétence du conseil syndical pour donner un avis sur le droit de la copropriété
Les membres du conseil syndical peuvent se prononcer sur la conformité juridique des décisions de l’assemblée générale.
Le procès-verbal de l’assemblée générale doit mentionner ce type de réserves si elles portent sur la régularité des décisions prises (art. 17 du décret du 17 mars 1967).
La responsabilité du conseil syndical peut être engagée à titre contractuel par le syndicat et à titre délictuel par un tiers.
Mais le mandat étant exercé à titre gratuit, la jurisprudence cantonne la possibilité d’engager la responsabilité des conseillers syndicaux.
Le conseiller n’a donc pas d’obligation de résultat sur les avis donnés.
Enfin, un conseiller syndical peut suggérer aux copropriétaires de voter dans un sens déterminé, cela relève de la liberté des débats.
(JO Sénat Q, 1er octobre 2020, n°15450)
4 ) Caméras de surveillance sur une partie commune à jouissance privative
L’installation de caméras de vidéo-surveillance sur les parties communes doit faire l’objet d’un vote en assemblée.
La mise en place d’une installation fixe affectant les parties communes ou l’aspect extérieur relève de l’article 25 b.
La pose d’installation sur un balcon à jouissance privative qui entraîne le percement d’un mur de façade suppose une autorisation de l’assemblée générale (CA Montpellier, 22 janvier 2013).
L’installation sans autorisation de l’assemblée générale d’une vidéo-surveillance par un copropriétaire, orientée sur un chemin commun est un trouble manifestement illicite (Civ 3e, 11 mai 2011).
(JO Sénat Q, 1er octobre 2020, n°16482)
5 ) Accès des copropriétaires aux feuilles de présence et RGPD
Tout copropriétaire peut obtenir du syndic communication de copie des procès-verbaux des assemblées générales et leurs annexes, ce qui inclut la feuille de présence.
Elle permet de reconstituer si besoin le sens du vote de certains copropriétaires (Civ 3e, 11 juillet 2019).
La jurisprudence considère que l’absence de production de feuille de présence est de nature à entrainer la nullité de l’assemblée (Civ 3e, 18 juin 2008).
La communication des données étant limitée aux seuls copropriétaires, la transmission des données est adéquate, pertinente et limitée au sens du règlement général sur la protection des données de 2016.
Le syndic, en tant que responsable du traitement, doit s’assurer du respect des principes de l’article 5 du RGPD (limitation de conservation des données, exactitude, loyauté, transparence dans l’information des données).
(JO Sénat Q, 1er octobre 2020, n°17092)
6 ) Plafonnement du tarif de l’état daté
La loi ALUR du 24 mars 2014 prévoyait le plafonnement des honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté.
Mais il a fallu préciser cela, concernant l’établissement de l’état daté lors de la mutation à titre onéreux d’un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation (ordonnance du 30 octobre 2019 oct. 2019, modifiant l’article 10-1 de la loi de 1965).
Le décret fixant le plafond à 380 euros TTC a pu entrer en vigueur le 1er juin 2020.
(JO AN Q, 22 sept. 2020 Damien Pichereau, n°27082).
- Agrément des logements sociaux
Un arrêté du 17 octobre 2020 a pour objectif la simplification des conditions d’octroi des décisions favorables d’agréments destinées au financement des logements sociaux.
Il supprime certains documents de la liste des pièces à fournir pour l’instruction du dossier de demande.
Cela vise par exemple la justification de la disponibilité du terrain ou de l’immeuble.
(Arrêté du 14 octobre 2020 modifiant l’arrêté du 5 mai 2017 relatif à diverses dispositions concernant l’attribution de prêts et de subventions pour la construction, l’acquisition, l’acquisition-amélioration et la réhabilitation d’immeubles en vue d’y aménager avec l’aide de l’Etat des logements ou des logements-foyers à usage locatif, J.O du 23 oct n°32).