Suite à notre action auprès de la DGCCRF, une analyse sur les contrats types de syndic réalisée par la direction Départementale de la Protection des Populations des Yvelines (DDPP) fort instructive
Comme vous avez peut-être pu le suivre à travers notre site internet, l’ARC a dénoncé auprès de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) le contrat type du cabinet GIEP qui prévoyait, entre autres, de facturer la production de photocopies (voir notre article : www.arc-copro.com/ns7j.).
Nous avons reçu une réponse très instructive de la Direction Départementale de la Protection des Populations (DDPP) des Yvelines (sous-direction de la DGCCRF) qui a réalisé une analyse très pointue sur l’ensemble des illégalités constatées sur ce contrat.
Avant de revenir en détail, dès la semaine prochaine, sur l’ensemble de cette analyse, voici la présentation de deux points importants qui ont été relevés par la DDPP et qui imposent une vigilance particulière du conseil syndical.
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Une tenue d’assemblée générale qui doit être conforme aux habitudes de la copropriété
La plupart des contrats types de syndic imposent une tenue d’assemblée générale pendant les heures ouvrables.
Cela permet ainsi aux syndics de facturer des honoraires supplémentaires dans le cas où le syndicat de copropriétaires souhaiterait, comme à son habitude, tenir son assemblée générale en soirée.
Cette pratique était considérée comme abusive, mais non illégale puisque le décret sur le contrat type n’impose pas que soit incluse dans le forfait de base la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables.
Néanmoins, la DDPP a qualifié d’illégal le fait que le syndic impose (de manière unilatérale) dans son contrat la tenue de l’assemblée générale pendant les heures ouvrables à partir du moment où le syndicat de copropriétaires avait l’habitude de la tenir en dehors des heures ouvrables.
Voici le commentaire de la DDPP sur le contrat type de la GIEP : « les heures et la durée de la tenue de l’assemblée générale annuelle étaient fixées unilatéralement aux heures ouvrables de l’agence et non aux heures réelles de tenues des AG ».
Cette analyse pertinente s’appuie sur l’article 7.1.2 du décret relatif au contrat type : « les parties conviennent des modalités de l’assemblée générale ». La DDPP a donc, à juste titre, considéré que l’élaboration du contrat doit se faire par une négociation entre les parties qui doit, entre autres, s’inspirer des habitudes et de l’historique de la copropriété.
Le syndic est donc contraint légalement de prévoir dans son contrat la tenue de l’assemblée générale en conformité avec les horaires et la durée de la tenue de l’assemblée générale annuelle des années précédentes.
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L’obligation de détailler le nombre de représentants du syndic lors de l’assemblée générale
Là aussi, la DDPP a relevé un point important qui est d’ailleurs souvent la pierre d’achoppement entre le conseil syndical et le syndic.
Il s’agit de la facture pour la tenue de l’assemblée générale dans laquelle le syndic comptabilise l’ensemble du personnel du cabinet qui était présent. Or, bien souvent, l’assistant reste pour se former sans que cela n’ait d’intérêt pour le syndicat des copropriétaires ou bien le comptable qui devait répondre à une question reste pendant toute la durée de l’assemblée générale.
La DDPP a donc reprécisé que le contrat type devait définir le nombre de représentants du syndic présents lors de l’assemblée générale annuelle prévue au contrat afin de permettre au syndicat de copropriétaires de connaître à l’avance le montant de la facturation en cas de dépassement de la durée prévue.
Voici donc le commentaire de la DDPP sur le contrat de la GIEP :
« Le contrat type ne prévoyait pas le détail du nombre de représentants du syndic présents à l’AG annuelle, ne permettant pas au syndicat de connaître à l’avance le montant de la facturation en cas de dépassement de la durée prévue. »
Le syndic doit donc prévoir dans son contrat le nombre exact de membres du cabinet présent lors de l’assemblée générale.
Suivez bien le site de l’ARC, nous reviendrons dès la fin de la semaine sur l’ensemble des réponses de la DDPP concernant le contrat GIEP, et sur les compétences de cette instance, élargies depuis la loi MACRON.
Et n’hésitez pas à venir nous rencontrer :
À notre Salon Indépendant de la Copropriété les 14 et 15 octobre 2015
7ème salon de l’ARC
Entrée GRATUITE
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