Un Colloque au Sénat sur le Portage Provisoire dans les copropriétés en difficulté
Le 3 septembre prochain se tiendra un Colloque qui - accueilli par le Sénat - sera organisé sur le thème du « Portage provisoire dans les copropriétés en difficulté ».
Ce Colloque est organisé par la société coopérative « COPROCOOP » [Copro comme copropriété ; Coop pour coopérative].
L’ARC est l’un des membres « historiques » de cette société et siège depuis sa création en 2008, comme membre du Conseil de surveillance où l’on retrouve aussi la Fondation Abbé Pierre pour le logement, le Conseil Régional Ile de France, la Caisse des Dépôts et Consignations, la Fédération des SCOOP HLM, la Fédération des PACT, le Crédit Coopératif.
Naturellement l’ARC sera intervenante au cours de ce Colloque et présentera son action en direction des copropriétés en difficulté.
Le « Portage provisoire » est, en effet, un formidable outil de redressement des copropriétés en difficulté.
Pourquoi ? Ceux que cela intéresse peuvent lire ce qui suit, extrait d’un livre à paraître en octobre prochain aux Éditions VUIBERT : « Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté » :
Voici cet extrait :
« Chapitre .... Le portage provisoire des lots saisis dans les copropriétés en difficulté
Dans les copropriétés en difficulté, nous avons affaire à un cercle non pas vicieux, mais « infernal », concernant le rachat des logements des copropriétaires qui n’ont pas payé leurs charges (soit parce qu’ils sont insolvables, soit parce qu’ils sont « indélicats »).
En effet, lorsque la dette augmente trop, la copropriété est obligée de mettre en vente judiciaire les logements des copropriétaires concernés.
Malheureusement, le remède est parfois pire que le mal car ces logements mis en vente sont souvent rachetés à vil prix par un marchand de biens ou un marchand de sommeil : dans ce cas, les problèmes peuvent s’aggraver après la vente, tant en ce qui concerne le non-paiement des charges qu’en ce qui concerne l’occupation.
Autres éventualité : ces logements peuvent aussi être rachetés par une autre famille en difficulté (y compris par plusieurs familles sous forme de SCI) ou même être adjugés à la copropriété, faute d’acquéreur... Là encore la situation peut être pire après la vente.
Partant de ce constat et pour résoudre ces problèmes, deux types d’actions ont été mises en place depuis dix ans.
- Le rachat de logements par des organismes HLM
Le rachat des logements en copropriétés dégradées par des organismes HLM permet de contrôler la situation. Il est vite apparu, cependant que ce type d’intervention – a priori très efficace – entraînait des conséquences très négatives.
Le problème est en effet le suivant : les organismes HLM ont naturellement envie d’être propriétaires de plusieurs logements dans une même copropriété et de conserver le statut HLM des logements après acquisition. Cela part d’une logique normale pour des HLM, mais peut avoir des effets désastreux pour une copropriété privée :
- les copropriétaires les plus solvables ont l’impression que toute la copropriété va se transformer en HLM et ils vendent avant que ça n’arrive ;
- les copropriétaires les plus en difficulté, qui ont beaucoup de mal à payer leurs charges, les payent encore moins en espérant que leur logement sera aussi racheté et qu’ils pourront continuer à y vivre en tant que locataire du parc HLM...
Cette façon de concevoir le portage a donc des effets pervers qui peuvent être néfastes pour une copropriété qui doit mener une action de redressement : loin d’aider à renforcer le fonctionnement de la copropriété, elle peut entrainer un basculement de la copropriété vers une mise sous tutelle par le « secteur HLM ». Cette solution est donc celle qu’il faudra privilégier dans le cas où la copropriété n’est plus « viable » en raison du nombre important de familles insolvables, et qu’il faut donc la faire « basculer » dans le secteur HLM.
- Une alternative : le portage provisoire.
À l’ARC nous avons constaté très vite le danger de cette première solution de portage et nous avons donc proposé une autre solution, connue sous le nom de « portage provisoire ».
La logique d’intervention du portage provisoire est la suivante :
- Intervenir dans la copropriété pour racheter uniquement (via une structure à but non lucratif et non HLM) les logements des personnes les plus endettées.
- Intervenir dans le cadre d’une convention passée entre la Ville (pour le relogement), et le syndicat des copropriétaires, en expliquant bien que le but est de revendre le logement dès que possible à un ménage « choisi » (en privilégiant la revente à de futurs copropriétaires occupants, solvables, qui seront informés de la situation de la copropriété, tels que les futurs travaux à financer, etc.).
- Refuser de maintenir – après la vente – les familles initiales dans les logements, ceci pour ne pas envoyer de signaux négatifs aux autres copropriétaires.
Ce dernier point est très important dans la stratégie de portage à privilégier pour permettre le redressement des copropriétés en difficulté. En effet, le maintien des familles débitrices dans les lieux laissent à penser au reste de la copropriété que les impayés de charges n’ont pas de conséquences réelles, et pire encore, qu’ils peuvent aboutir à une prise en charge de la famille par un organisme qui se chargera de racheter l’appartement, d’éteindre les dettes du ménage, tout en permettant à la famille de conserver son logement…
Dès le départ, il a été envisagé qu’il était important que les logements de quelques familles très endettées soient rachetés (après une procédure de saisie ou à l’amiable au cours de la procédure) et que ces familles sont relogées en logement HLM en « perdant » leur logement. Ce principe d’intervention se justifiait par le fait qu’avec l’acquisition de seulement quelques logements, il était possible de restaurer un fonctionnement vertueux au sein de la copropriété :
- ainsi on maîtrise les situations les plus difficiles des ménages qui ne peuvent réellement pas se maintenir dans la copropriété (incapacité à faire face aux charges courantes en plus du remboursement du crédit) ;
- la revente est contrôlée : les logements ne sont pas achetés par des marchands de biens, bailleurs indélicats ou familles insolvables ;
- on rappelle à chacun les conséquences définitives du non-paiement des charges, « électrochoc » parfois nécessaire pour stopper de façon efficace le développement des impayés, notamment auprès des bailleurs ou des débiteurs « indélicats » ;
- par ailleurs, l’aboutissement des premières procédures judiciaires incite les familles en difficulté à faire les efforts nécessaires pour ne pas perdre leur logement, surtout si ces familles sont par ailleurs accompagnées dans l’apurement de leurs dettes (par la mobilisation du FSL par exemple).
Ces actions sont en effet toutes propices au redressement de la copropriété et s’inscrivent en complète cohérence avec les autres actions de redressement menées par ailleurs (traitement des impayés, assainissement financier, etc.). Après quelques années de mise en œuvre de ce type de portage, il apparaît en effet, qu’en rachetant un seul appartement, on peut régler une dizaine de situations d’impayés différentes :
- il suffit généralement de racheter seulement quelques logements pour créer le choc nécessaire à la résorption d’une bonne partie des impayés ;
- la crédibilité des actions contentieuses engagées par le syndic est renforcée, et les premières étapes d’une procédure permettent de faire réagir les débiteurs avant que les retards de charges ne deviennent impossible à rattraper ;
- pour identifier les logements à racheter, le porteur va rencontrer de nombreuses familles qu’il pourra accompagner :
- dans une meilleure compréhension des charges, des travaux à réaliser, ce qui permet parfois de solutionner des situations,
- si besoin vers un suivi social, ce qui permettra de traiter certaines situations à l’amiable, sans aller jusqu’au portage ;
- par ailleurs, la présence du « porteur provisoire » rassure la copropriété dans l’engagement des saisies immobilières, grâce au rachat des lots en adjudication.
Nous avons donc affaire à un dispositif très efficace ; très peu onéreux ; simple ; et sans effet « pervers » quand il est bien mené.
- Petite histoire du « portage provisoire »
L’ARC a été dès 2001, pionnière dans ce domaine et a créé, avec Habitat et Humanisme, et avec le soutien de la Fondation Abbé Pierre pour le logement, la première association de portage provisoire, dont le nom était Association de Portage Provisoire (APS). APS est intervenue par exemple à Clichy-sous-Bois, à Torcy, à Paris, à Montreuil, etc.
Cependant, à partir d’un certain moment, les banques partenaires (Caisse des Dépôts et Consignations et Crédit Coopératif) ont eu peur du développement d’APS et ont remis en question le fait de prêter de l’argent à une association 1901. Elles ont donc demandé à APS de se transformer en une société à but non lucratif, mais dotée d’un capital conséquent.
Cette structure a vu le jour grâce à la Fédération des Sociétés Coopératives d’HLM qui a crée – en partenariat avec la Caisse des Dépôts et Consignations, APS, l’ARC, le Conseil Régional d’Ile de France, la Fondation Abbé Pierre, le Crédit Coopératif et quelques autres organisations – la société COPROCOOP, dédiée uniquement au portage provisoire.
Depuis 2008, COPROCOOP développe son action de « portage provisoire » et quatre ans plus tard, elle démultiplie son action pour être encore plus efficace.
Il est important de préciser que COPROCOOP est une société coopérative d’intérêt collectif, et n’est pas une structure de location HLM. Les lots rachetés ne sont ainsi pas des logements HLM, ce qui est essentiel pour une action de portage efficace, comme nous l’avons expliqué précédemment. »