Un droit possible de préemption en cas de vente d’un lot à usage de stationnement

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Conseils de l'ARC
04/07/2017

Un droit possible de préemption en cas de vente d’un lot à usage de stationnement

 
Bien souvent dans les copropriétés, il existe un problème de stationnement. Cela trouve son origine soit dans le fait que le lot d’habitation ne disposait pas initialement d’un lot accessoire de parking, soit qu’un couple de copropriétaires dispose de deux voitures, souhaitant acquérir une place de parking supplémentaire.
 
La seule possibilité pour eux est donc d’acheter à un copropriétaire de l’immeuble sa place de stationnement, impliquant au préalable que les occupants aient connaissance de la vente d’un lot de stationnement, ce qui n’est pas évident.
 
Et pourtant, il existe un dispositif prévu dans la loi du 10 juillet 1965 qui permet de pallier à ce problème.  
  1. Un droit de préemption qui doit être prévu dans le règlement de copropriété

L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une possibilité d’inscrire dans le règlement de copropriété une clause attribuant aux copropriétaires de l’immeuble un droit de priorité d’achat lorsqu’un occupant souhaite vendre uniquement un lot à usage de stationnement.
 
Autrement dit, à partir du moment où cette clause a été introduite dans le règlement de copropriété, le copropriétaire qui souhaite vendre un lot de parking a l’obligation d’informer le syndic par lettre recommandée en indiquant le prix et les conditions de vente.
 
Cette information est alors transmise sans délai par le syndic à chaque copropriétaire par lettre recommandée aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois.
 
Les dispositions de l'article 8-1 ne s'appliquent qu'aux immeubles dont le permis de construire a été délivré conformémement à un PLU imposant la réalisation d'aires de stationnement.
Cela concerne donc des immeubles récents, situés dans des zones où le stationnement est considéré comme difficile.
Les collectivités locales subordonnent alors l'autorisation de création de nouveaux logements à la réalisation simultanée de places de parkings.
 
Pour les autres immeubles c'est l'article 8 qui fixe le cadre général :
" le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, par ses caractères ou sa situation"
 
Une clause du règlement de copropriété prévoyant un droit de préemption pour les parkings peut être envisagée lorsque la destination de l'immeuble et les circonstances le justifient et que de vraies difficultés de stationnement compliquent le quotidien des copropriétaires:
 
 
  1. Un dispositif lourd, mais efficace

Ce dispositif légal impose plusieurs impératifs qu’il est important de bien peser.
 
En premier lieu, il faut que cette clause soit prévue dans le règlement de copropriété. À défaut, il est nécessaire de l’inclure en obtenant un vote préalable des copropriétaires qui requiert l’unanimité des voix.
 
De plus, comme indiqué précédemment, la notification doit être faite à l’ensemble des copropriétaires à la charge du copropriétaire-vendeur, ce qui peut représenter pour lui plusieurs centaines d’euros surtout dans les grands ensembles.
Le règlement de copropriété ne peut pas prévoir une dérogation à ce dispositif en prévoyant notamment que le coût sera pris en charge par le syndicat de copropriétaires.
 
En effet, l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public, ne pouvant pas être contredit par une disposition contraire qui serait inscrite dans le règlement de copropriété.
 
Au-delà du fait que cette mesure peut être intéressante pour les copropriétaires de l’immeuble compte tenu du manque de place de parking, cette disposition permet d’éviter de faire entrer dans la copropriété de purs investisseurs.
 
En effet, aujourd’hui, compte tenu d’un manque cruel de place de stationnement - surtout dans les grandes villes - les emplacements et box de stationnements créent des convoitises.
 
Pour ces acquéreurs, il s’agit de réaliser un investissement financier avec un seul objectif : la rentabilité maximale, et à la clef le refus fréquent de voter tous travaux d’amélioration au sein de la copropriété, dont ils se désintéressent.
 
L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 est donc une mesure intéressante, souvent oubliée par les copropriétaires, qu’il faut néanmoins bien peser avant de l’instaurer.
 
Un axe d’action à méditer donc avant d’enclencher le processus.